Долги по коммуналке – одна из тех бытовых проблем, которые сначала кажутся мелкими, но со временем способны превратиться в серьезный юридический и финансовый конфликт. Просрочка – это не только неприятная строка в квитанции, приносящая некий укол вины, это пени, риск приостановки услуг, иск в суд и даже визит приставов.
Вместе с юристом, специализирующимся на спорах в сфере ЖКХ, Анатолием Петросяном IZHLIFE разбирается, как проверить и погасить долги за «коммуналку», какие подводные камни ждут при покупке или наследовании квартиры с задолженностью и что делать, если спустя годы вам вдруг предъявляют старые счета.
В целях конфиденциальности все имена в примерах изменены.
Почему появляются долги и чем они грозят
Истории про долги за коммуналку редко начинаются с чего-то на самом деле страшного. Чаще всего все выглядит буднично: человек задержал ежемесячную оплату услуг, потому что уехал в командировку; кто-то потерял работу и решил отложить оплату, пока не найдет новую; пенсионер запутался в бумагах и оплатил не ту квитанцию. На первый взгляд – мелочи. Но именно из них вырастают многотысячные долги, которые потом приходится закрывать через суд.
«В моей практике огромное количество людей узнают о долгах уже от приставов или получив извещение о судопроизводстве. Это шокирует: человек уверен, что это «всего-то пара квитанций». Порой бывает и так, что человек так долго не замечал вероятную проблему, что обнаруживает ее лишь когда на карту вместо привычной зарплаты приходит только половина, а вторая уходит в счет погашаемого долга. Поэтому важно: если вы даже сомневаетесь в суммах начислений, нужно не молчать, а письменно заявлять претензии в УК или РСО. В нашей стране, да и в принципе часто в судебной практике, молчание со стороны должника воспринимается как автоматическое согласие с имеющимся долгом», – объясняет Анатолий Петросян.
В качестве примера юрист рассказал об одном случае из своей практики:
Один мужчина примерно 10 месяцев не платил за электроэнергию – сначала по невнимательности, потом «чтобы закрыть другие расходы». В итоге долг составил чуть больше 6 тысяч рублей. Управляющая компания подала на него в суд. Дело рассматривали в порядке судебного приказа: человека даже не вызвали на заседание, просто вынесли решение о взыскании. Узнал он о случившимся, случайно зайдя на «Госуслуги» и обнаружив судебную задолженность с прибавленной к ней суммой за исполнительский сбор.
В «Газпром межрегионгаз Ижевск» дополнительно пояснили: долг начинает формироваться с первой же пропущенной оплаты. По закону оплачивать газ нужно ежемесячно, до 10-го числа следующего месяца.
Важно учитывать и то, что закон предусматривает возможность задолженности сроком до месяца. С 31-го дня задолженности начинает начисляться пеня. До трех месяцев она небольшая – рассчитывается по ставке Центробанка. В 2025 году и до 1 января 2027 года для расчетов используется пониженная ключевая ставка – 9,5% годовых или та, что действует на день оплаты, если она окажется ниже. Это правило распространяется на все жилищно-коммунальные платежи, включая взносы на капитальный ремонт.
Кроме того, коммунальщики могут ограничить подачу некоторых ресурсов в дом или квартиру в случае неуплаты. Важно отметить, что, к примеру, холодную воду и тепло отключить не могут, т. к они являются жизненно необходимыми ресурсами, но вот электроэнергию, газ и горячую воду перекрыть вполне себе могут. Но предупредив должника как минимум за 30 дней до отключения.
«Бывает, что люди думают: «Ну не заплачу пару месяцев, максимум пени начислят». Но практика показывает: если сумма больше 10–15 тысяч, УК или РСО достаточно быстро пойдут в суд. Но бывают и такие ситуации, когда долг может всплыть спустя года, редко, но случается. Его можно обнаружить случайно, к примеру, при продаже квартиры или когда вам отказали при оформлении кредита», – рассказывает эксперт.
Такие ситуации могут возникнуть, например, когда человек вступает в наследство. Ведь в России в соответствии с гражданским кодексом предусматривается не только передача благ (денег, квартир, машин), но и долгов, кроме тех, которые касаются непосредственно личности усопшего – алиментов, штрафов за нарушение ПДД, налогов и др.
«Могу рассказать историю и из жизни моей семьи. Моим племянникам примерно в 2020 году пришло судебное извещение о взыскании долга в 70 тысяч рублей с каждого. Начал выяснять причину, что произошло, ведь дети только-только стали совершеннолетними. Выяснилось, что долг довольно старый, они его унаследовали как дольщики в квартире недавно умершей бабушки. Вот только сам долг был еще в 2015-2016, т. е. еще на момент смерти пенсионерки. О долге часть семьи, включая детей, просто не знала, а часть семьи просто предпочла умолчать о нем. В результате, основной собственник – бабушка – умерла, квартира осталась детям и внукам, а вместе с ней перешли и долги, которые никто не оплачивал продолжительный срок», – рассказывает Анатолий Петросян.
Результатом таких недоразумений становятся длительные судебные процессы, где ответственным лицам с периодическим успехом удается отменять постоянные судебные приказы и постепенно гасить долги, чтобы после уже реализовать данную недвижимость без «хвостов».
К слову, иногда можно нарваться на долги при приобретении недвижимости. К примеру, если о них умолчал предыдущий владелец. На первый взгляд, долги по коммуналке должны оставаться за старым хозяином. Закон действительно говорит: долги по ЖКУ – это обязательства конкретного собственника, они не «переходят» к новому владельцу, об этом можно узнать из ст. 153-158 Жилищного кодекса РФ. Т. е. если продавец накопил долги, взыскать их можно только с него, а не с того, кто купил жилье. Однако нередко бывает так, что управляющая компания или ресурсники выставляют квитанции уже новому владельцу «с долгами в нагрузку». По словам юриста, такое происходит, если в договоре купли-продажи не был прописан порядок погашения долгов.
«Дело в том, что в базах управляющих компаний лицевой счет привязан к квартире, а не к конкретному человеку. Это значит, что когда право собственности меняется, УК просто переоформляет лицевой счет на нового владельца – вместе с историей начислений. Им самим так проще: искать бывшего собственника, взыскивать с него – это работа, которая требует времени, юристов и суда. А новый собственник у них буквально «под рукой». Да и просто многие, не зная своих прав, готовы платить, опасаясь возможных проблем и не желая разбираться что да как», – поясняет Анатолий Петросян.
Эксперт объясняет, что новый хозяин в принципе еще на этапе сделки имеет право подстраховаться и внести в договор купли-продажи квартиры пункт, по которому «Продавец гарантирует отсутствие задолженности по коммунальным платежам. В случае выявления – обязуется погасить ее самостоятельно». Кроме того, имеет смысл запросить у продавца справку об отсутствии задолженности (ее можно взять в УК или ТСЖ).
Также очень важно сразу после сделки прийти в управляющую компанию нового дома с выпиской из ЕГРН и заявлением об открытии нового лицевого счета. Причем в заявлении нужно прямо указать: «Прошу закрепить за мной лицевой счет без учета задолженности, образовавшейся до даты перехода права собственности». Также к нему стоит приложить копию акта сверки, где видно, что долг образовался раньше.
Перерасчет могут выполнить и при временном отсутствии жильцов в квартире, добавили в пресс-службе «Газпром межрегионгаз Ижевск», но для этого нужно направить заявления в управляющую компанию и РСО. Кроме заявления собственникам необходимо приложить к заявлению документы, которые будут подтверждать, что помещение не использовалось – например, временную регистрацию или выписку из домовой книги.
Если же управляющая компания или ресурсоснабжающая организация продолжает присылать уведомления о долгах, то необходимо направить в нее письменное обращение с требованием исправить начисления. Если же это не поможет, то стоит обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, а после направить иск в суд об исключении чужой задолженности, приложив в качестве доказательств все имеющиеся у вас на руках документы.
Кроме того, в пресс-службе «Газпром межрегионгаз Ижевск» напомнили, что при смене собственника важно в течение пяти дней переоформить договоры на поставку газа и обслуживание оборудования. Иначе платежи могут продолжать числиться за прежним владельцем, и тогда долг «приклеится» к новому хозяину. Чтобы избежать путаницы, нужно обратиться в клиентский центр или МФЦ с паспортом, документами на жилье и бумагами на газовое оборудование.
«О судебном производстве в данной сфере можно говорить довольно много, но если коротко, то управляющая компания имеет полное право подать иск о взыскании задолженности, если долг превышает 10 тыс. рублей. Причем обычно подают и при меньших суммах, но чаще ждут накопления. При этом они не обязаны сообщать о подаче искового заявления. В суде дело рассматривается в порядке искового производства: назначается заседание, должник получает повестку и может защищать свои интересы», – подытоживает Анатолий Петросян.
Судебный приказ: почему он часто встречается в делах, связанных с долгами по ЖКХ?
Сегодня в делах, связанных с долгами за коммуналку, чаще всего фигурирует именно судебный приказ. Это не полноценное разбирательство, а упрощенный формат взыскания долгов. Судья выносит его на основании документов, предоставленных ресурсоснабжающей организацией или управляющей компанией, без вызова сторон и без проведения заседания. Такая процедура предусмотрена ст. 121-130 ГПК РФ и широко используется в практике, связанной с ЖКХ.
По словам Анатолия Петросяна, в данном вопросе важно понимать, что как правило подобная практика применяется, если долг по ЖКХ не превышает 500 тысяч рублей и требования со стороны ресурсоснабжающей организации носят бесспорный характер (то есть нет спора о праве: начислено – не заплатил). А уведомление о нем приходит уже после вынесения приказа.
Однако, тут существует один важный момент из-за которого долговая яма может начать расти гораздо быстрее, и к проблеме могут подключиться судебные приставы.
«По закону у должника есть 10 дней, чтобы обжаловать судебный приказ. Согласно статьям 128-129 ГПК РФ они считаются с момента получения приказа на руки. Но тут важно понимать, что большинство судебных извещений до сих пор доставляются в первую очередь по почте. Где с бумажными извещениями есть, мягко говоря, проблемы. К тому же далеко не все мониторят приложения «Почта России», ГАС «Правосудие» или «Госуслуги», а значит могут банально не увидеть уведомления. Если письмо с судебным приказом отправлено почтой, а адресат его не получил (например, не пришел на почту), оно возвращается в суд с пометкой «не востребовано». По закону такое письмо считается врученным надлежащим образом, даже если фактически человек его не читал. И уже это означает, что 10-дневный срок формально «считается пройденным», – добавил юрист.
По словам Анатолия Петросяна, в подобных случаях судебный приказ передают в службу судебных приставов, и те начинают взыскивать долг – могут арестовать счета, списать деньги, ограничить выезд и т. д. В таких случаях Гражданским процессуальным кодексом предусмотрена ст. 112, которая позволяет подать заявление о восстановлении процессуальных сроков для подачи возражений. Главное, не забыть в этом заявлении указать, почему приказ не был получен вовремя (например: «не было уведомления», «не проживаю по адресу регистрации», «не получил письмо»). Если суд сочтет причины уважительными – срок восстановят и уже вступивший в силу приказ отменят.
Как узнать, есть ли у вас долги по «коммуналке»
Многие люди сталкиваются с долгами неожиданно: приходит квитанция с крупной суммой, приходит письмо от суда, а может, даже и происходит неприятная встреча с судебными приставами. Чтобы не оказаться в такой ситуации, важно время от времени проверять состояние своих платежей. Как это сделать?
1. Квитанции и лицевой счет
Самый простой способ избежать долгов – регулярно смотреть квитанции. В них указываются текущие начисления и задолженность. Но юрист Анатолий Петросян советует не ограничиваться бумажками из почтового ящика:
«Квитанции иногда теряются, а начисления могут отражаться с задержкой. Надежнее – проверять состояние лицевого счета на сайте управляющей компании или через личный кабинет на «Госуслугах».
2. Сайт Госуслуг и региональные сервисы
На портале «Госуслуги» в разделе ЖКХ можно проверить задолженности по адресу. Там же доступны сервисы для оплаты. В Удмуртии также работают региональные онлайн-платформы, например, сайт «Газпром межрегионгаз» или информационные ресурсы УК и других.
3. Банковские приложения
Многие банки подключены к системе ГИС ЖКХ. Это значит, что в приложении сразу отображаются актуальные счета по коммуналке. Здесь же можно оплатить услуги и получить чек.
Что делать, если у вас уже есть долг за ЖКХ
Получить квитанцию с минусом в несколько сотен рублей – неприятно. Но еще хуже – просто махнуть рукой, ведь именно так долги превращаются в снежный ком. Разберем по шагам, как действовать.
1. Не прятаться и не ждать что «само рассосется»
Первое правило – не уходить в тень. Даже если сумма кажется неподъемной, игнорировать проблему нельзя. Управляющая компания или ресурсники все равно будут взыскивать, а чем дольше тянуть, тем выше пени.
2. Связаться с управляющей компанией или поставщиком услуг
Позвоните или еще лучше сходите лично. Часто можно заключить соглашение о реструктуризации долга: то есть оплачивать его постепенно, частями, параллельно внося текущие платежи. Это снижает риск отключений и судебного иска.
3. Проверить правильность начислений
Ошибки случаются даже у крупных компаний. Иногда в квитанцию попадают лишние метры, неверные тарифы или «сдвоенные» платежи.
«Всегда сохраняйте чеки об оплате, – советует Петросян. – Если начисления спорные, пишите заявление в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию. В случае отказа – жалобу в жилищную инспекцию или прокуратуру».
4. Возможность списания пеней
Некоторые УК и ресурсники в рамках акций предлагают «амнистию» для должников: выплатите основной долг – а пени можно списать. Это не какая-то обязанность, а сугубо добрая воля самой компании, но такие случаи иногда встречаются. К примеру, такая акция есть в «Газпром межрегионгаз Ижевск»: если полностью закрыть задолженность и зарегистрироваться в «Личном кабинете».
5. Обжалование в суде
Если долг видится оспоримым (например, из-за ошибок в начислениях или давности долга), для защиты своих прав придется идти в суд. Здесь уже лучше заручиться помощью юриста. Важно помнить о сроках исковой давности: взыскать долги можно только за последние три года. Опять-таки, о применении срока исковой давности может заявить в суде только ответчик, защищаясь от излишних требований по задолженности.
