Покупка квартиры может обернуться настоящей катастрофой. Люди отдают миллионы, подписывают договор – и вдруг остаются без жилья и без денег. Сделку оспаривают, появляются «настоящие» собственники, всплывают скрытые проблемы – и начинается суд, как это было с Ларисой Долиной и Полиной Лурье. Самое страшное – все выглядит нормально до последнего момента. Мошенники умеют втираться в доверие и торопить, чтобы вы не успели заметить подвох. Какие сигналы нельзя игнорировать и где чаще всего обманывают – объясняет Екатерина Кудряшова (Лапина) – кандидат юридических наук, доцент, эксперт Ассоциации Юристов России, эксперт Московской Торгово-Промышленной палаты, специалист в области гражданского, предпринимательского и семейного права.
Никогда не соглашайтесь на сделку в режиме «решать надо прямо сейчас»
Спешка в недвижимости почти всегда выгодна тому, кто не хочет, чтобы вы успели проверить документы, историю объекта и полномочия сторон. Лучше тщательно это все проверить.
Проверяйте не только квартиру, но и человека
Важно проверять не только сам объект недвижимости, который вы покупаете/продаете, но и того, кто ее продает/покупает. Если перед вами представитель, а не собственник, нужно отдельно проверять доверенность, объем полномочий и саму логику поведения участника сделки.
Запрашивайте выписку из ЕГРН
Обязательно запрашивайте актуальную выписку из ЕГРН и анализируйте не только собственника, но и историю переходов права, наличие обременений, запретов, арестов и подозрительно частые перепродажи.
Деньги – только по аккредитиву и счету эскроу
Не передавайте деньги наличными «под честное слово» и не соглашайтесь на расчеты, где деньги уходят раньше, чем возникает правовая ясность. Самые безопасные инструменты в таких сделках – аккредитив и счет эскроу. Причина в том, что деньги резервируются в банке и перечисляются только после наступления согласованных условий, а не по желанию одной из сторон.
Страховка – тоже важный момент
Имеет смысл рассматривать страхование титула или риска утраты права собственности. Особенно если сделка сложная, есть цепочка переходов права, наследственный элемент, доверенность или иные слабые места. Такая мера не отменяет проверку, но снижает финансовые последствия, если проблема всплывет позже.
Если есть странности и давление – привлекайте третьих лиц
Если в поведении продавца или покупателя есть странности, давление, путаница в ответах, постоянная смена условий или заметная нервозность при проверке документов, в сделку нужно вводить «третью руку». Привлекайте независимого юриста, нотариуса, риэлтора с хорошей репутацией или иного профессионального участника, который не заинтересован закрыть сделку любой ценой. Подозрительное поведение стороны часто яснее видно внешнему специалисту, чем участнику сделки, который уже эмоционально вовлечен.
Проверяйте продавца по финансовому состоянию
Продавца нужно проверять не только по документам на квартиру, но и по его собственному финансовому состоянию. Важно посмотреть сведения в открытом реестре дел о банкротстве. А при возможности запросить у него кредитную историю или хотя бы документы. Они позволят понять наличие критической долговой нагрузки. Причина в том, что продавец, находящийся на грани банкротства, иногда продает недвижимость не ради спокойной сделки, а в попытке спасти актив. И тогда покупатель рискует получить последующий спор об оспаривании сделки.
Проверьте, использовался ли федеральный или региональный материнский капитал
Отдельно нужно проверять, использовался ли при покупке квартиры федеральный или региональный материнский капитал. И были ли после этого выделены доли всем лицам, которым они положены. Такой пункт критичен, потому что нарушения в части материнского капитала часто всплывают уже после сделки и превращаются в спор с участием детей, органов опеки и прокуратуры.
Выясните сведения приватизации жилья
Нужно выяснять сведения обо всех участниках приватизации жилья и понимать, кто участвовал в приватизации, кто отказался от участия, сохранялось ли за кем-либо право пользования жилым помещением. Такие сюжеты опасны тем, что квартира внешне выглядит «чистой», а потом в ней внезапно обнаруживается лицо с самостоятельным жилищным интересом.
Узнайте, есть ли брачный договор
Обязательно нужно проверять наличие или отсутствие брачного договора и его условия. Недвижимость может формально продаваться одним супругом, но режим имущества уже изменен брачным контрактом. И без анализа его содержания легко ошибиться в вопросе, кто именно вправе распоряжаться объектом и в каком объеме.
«Если сторона уклоняется от нотариальной формы там, где она уместна, просит перевести деньги третьему лицу, избегает банка, не дает времени на проверку или торопит с авансом, из такой сделки лучше выходить сразу. На рынке недвижимости вежливый отказ почти всегда дешевле, чем потом долгий суд», – говорит юрист Екатерина Кудряшова.
Лучшая защита от квартирных мошенников состоит в сочетании нескольких мер: правовая проверка объекта, проверка личности и финансового состояния продавца, анализ семейного статуса, материнского капитала, приватизации, безопасный банковский расчет через аккредитив или эскроу, страхование рисков и подключение независимого профессионала при малейших сомнениях. В жилищных сделках осторожность выглядит скучно только до первого судебного спора.