Вы снимаете квартиру и живете в постоянном стрессе: владелец может внезапно нагрянуть с проверкой, запретить приглашать гостей, отказаться починить сломанный кран или угрожать выселением по первому требованию или из-за животных? Пора развеять главный миф: собственник, сдавая жилье, передает вам не только ключи, но и целый комплекс прав, защищенных законом. Его власть над этими квадратными метрами не абсолютна.
Эксперты в сфере права и недвижимости объясняют, в каких ситуациях вы можете твердо отстоять свою позицию и какие действия арендодателя являются прямым нарушением ваших конституционных прав.
Что не имеет права делать арендодатель?
Вы уверены, что ваш арендодатель имеет право заглядывать в квартиру под предлогом «проверки», выселить за неделю, потому что «надоели», или диктовать, в какое время вам принимать гостей? Многие собственники искренне считают, что сдача квартиры – это продажа не только квадратных метров, но и части вашей личной свободы. Однако закон и профессиональные эксперты с этим категорически не согласны. Виталий Хижный, руководитель строительной компании «Бастион», и юрист Антон Иванов развенчивают популярные мифы о всевластии хозяина жилья. И доступно объясняют, на что вы, как арендатор, имеете полное право сказать решительное «нет».
Приходить без предупреждения
Визиты без предупреждения являются нарушением прав на неприкосновенность жилища и частной жизни, гарантированных Конституцией РФ. На время действия договора жилое помещение становится для арендатора жилым пространством с полной защитой неприкосновенности. Как если бы это была его собственная квартира.
Собственник может посещать квартиру только по согласованию с жильцами. После заключения договора хозяин не может в полной мере пользоваться своими правами. Владелец должен уведомлять арендатора о планируемом визите не менее чем за 24 часа. И приходить только в согласованное время.
Что грозит?
За нарушение неприкосновенности жилища собственнику грозит уголовная ответственность по статье 139 УК РФ. Арендатор вправе расторгнуть договор досрочно. Был случай, когда собственницу дома, проникшую через окно за забытыми вещами, признали виновной по уголовной статье.
«Закон здесь исходит из того, что арендодатель за деньги (арендную плату) передает во временное пользование свое имущество. Из этого прямо следует, что проходить в квартиру собственник в отсутствии арендаторов или без предупреждения не имеет права. Исключения здесь, конечно, составляют аварийные и экстренные случаи (затопление, пожар и т. п.) Если говорить про ответственность арендодателя в этом случае, то ни уголовный, ни административный, ни гражданский кодекс явно не содержит каких-то санкций. Если, конечно, не рассматривать случаи, когда собственник причинил ущерб имуществу арендаторов», – говорит юрист Антон Иванов.
Частные посещения в несогласованное время или в отсутствие жильца, могут стать основанием для расторжения договора аренды со стороны арендаторов, поскольку имеет место явное нарушение прав арендаторов.
Что делать?
Арендатор вправе вызвать полицию и зафиксировать незаконное проникновение. Он может сменить замки при условии уведомления об этом собственника.
Повышать стоимость без ограничений
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. Но не чаще одного раза в год. Менять размер арендной платы чаще одного раза в год возможно только при условии, что такое изменение происходит по соглашению сторон.
Согласно статьям 614 и 682 ГК РФ, размер арендной платы и алгоритм ее изменения определяются исключительно договором. Если в договоре не прописано право на одностороннее повышение – собственник обязан получить согласие арендатора.
«Повышение стоимости не может происходить бесконтрольно или по желанию самого арендодателя. Если договор не предусматривает прописанного порядка ее повышения, то цена считается фиксированной на весь период. Одностороннее повышение цены, если это прямо не предусмотрено договором, является нарушением прав арендатора. Важный момент – если договор аренды закончился, но жильцы продолжают проживать, следовательно договор пролонгируется на тех же условиях», - дополняет юрист Антон Иванов.
Что грозит?
Если будет доказано, что в результате одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально средним рыночным ставкам и существенно их превысила, суд отказывает во взыскании платы в превышающей части.
Что делать?
Внимательно изучить договор – все условия повышения должны быть четко прописаны. Если условий нет или они противоречат закону, это сильная позиция для отстаивания интересов.
Выселить без законных оснований (даже если продали квартиру)
Даже если собственник продал квартиру, аренда не прекратится. Новые владельцы не могут выселить арендатора, пока не закончится срок договора найма, подписанный до определенного периода. Арендодатель не имеет права выгонять арендатора без причин и суда, если договор действует.
Единственным бесспорным основанием для принудительного выселения нанимателя до истечения срока договора является систематическая (более двух раз) неуплата коммунальных платежей и арендной платы в течение сроков, установленных договором. Это должно быть документально подтверждено (чеками, квитанциями, претензиями). Все остальное – «не понравился», «шумят дети», «завели кошку», «часто приходят гости» – в судебной практике не считается достаточным основанием, если это не наносит реального ущерба имуществу.
Даже при наличии формального основания (той же задолженности) выселение может производиться исключительно через суд.
Диктовать условия быта
Любые бытовые диктаты – запреты на гостей, ночные шумы или курение на балконе – незаконны. Только если они прямо не нарушают условия договора, не причиняют ущерб имуществу или покою соседей. Кроме того, дети арендатора могут жить с ним без согласия владельца жилья. Это право гарантирует статья 679 ГК РФ. Также закон не содержит запрета на домашних животных, если хозяин против – это нужно заранее прописать в договоре.
Собственник арендует квадратные метры, а не покупает себе подданного. Его власть заканчивается там, где начинается личная свобода человека, который законно проживает в этой квартире и исправно платит за нее. Все конфликты решаются не через бытовой шантаж, а исключительно в правовом поле – через условия договора и нормы закона.
Отказывать в ремонте
Собственник отвечает за состояние жилья и устранение серьезных неисправностей, жилец – за аккуратное использование. Если текущее состояние квартиры (например, протекающие трубы, неисправная электропроводка, отсыревшие стены) нарушает нормы, арендатор имеет полное право требовать от собственника проведения ремонта для устранения недостатков. Если арендодатель отказывается устранять серьезные проблемы – это нарушение. Арендатор может обратиться в суд или жилищную инспекцию.
В случае отказа собственника, арендатор может действовать по закону: он вправе самостоятельно устранить существенные недостатки (например, заказать срочный ремонт протекающей сантехники) и потребовать от собственника возмещения понесенных расходов либо напрямую удержать сумму этих расходов из арендной платы, предварительно уведомив владельца. Кроме того, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Практический совет
Грамотно составленный договор с точной периодичностью посещений, указанными правами и обязанностями сторон позволит избежать разногласий. Лучший способ защиты – подробный договор и знание законов.
Вот только отсутствие договора и отношения с арендодателем «на доверии» не гарантируют всех вышеперечисленных прав.
Осведомленность арендатора о своих правах – главный инструмент против произвола. Помните, что ключевые моменты (порядок посещений, условия повышения платы, ремонтные обязанности) должны быть четко прописаны в договоре. Если же собственник нарушает закон или условия соглашения, у вас всегда есть рычаги воздействия: от официальной претензии и обращения в жилищную инспекцию до судебной защиты. Ваше жилище, даже съемное, должно оставаться вашей неприкосновенной крепостью.