Продажа квартиры с обременениями напоминает ходьбу по минному полю: один неверный шаг – и сделка может не состояться, а то и вовсе обернуться судебными разбирательствами. Ипотека, долги по ЖКХ, арест приставов, прописанные жильцы, долевая собственность – каждая из этих ситуаций кажется тупиковой. Но так ли это на самом деле? По словам ижевского риэлтора Александра Загуменнова, продать можно практически любую недвижимость – хоть в идеальном состоянии, хоть с обременениями. Вопрос лишь в цене и в том, насколько продавец готов к компромиссам.
Разбираемся, какие обременения убивают сделку на корню, а какие лишь незначительно снижают стоимость жилья, как не продешевить, продавая квартиру, какие документы собрать и как подготовить недвижимость к продаже. Рассказываем, с какими проблемами часто сталкиваются продавцы квартир и даем советы покупателям.
Возможно ли продать квартиру с обременениями?
Каждая сделка, уверяет ижевский риэлтор Александр Загуменнов, может быть оформлена. Вопрос лишь в цене объекта.
С долгами по ипотеке и ЖКХ
Самая простая сделка – если продавец квартиры платит ипотеку, но ему сложно выплачивать кредит и он решает продать объект. Или же есть долг по ЖКХ. Сложностей для покупателя в этом случае нет. Главное – подобрать эффективный способ продажи совместно с консультантом по недвижимости. В каждом случае он будет свой.
С арестом от приставов или судаЕсли из-за долгов имущество арестовано приставами, будет сложнее. В этом случае продавцу нужно будет найти денежные средства и закрыть задолженности. Либо покупатель до подписания основного договора может самостоятельно закрыть задолженность продавца. Тогда уже приставы снимают обременение, после чего можно выходить на сделку.
Но здесь есть риск для покупателя. Можно подписать основной договор, сдав его в Росреестр, где приостановят продажу. К счастью, уверяет Александр Загуменнов, такие сделки оформляются редко. Чаще всего люди берут ипотеку осознанно и не влезают в долги.
С плохим состоянием и без ремонта
Такие объекты тоже хорошо покупают. Здесь вопрос стоит лишь в цене квартиры. Но единственное неликвидное жилье в этом случае – со статусом дома-общежития – малосемейки, гостинки, комнаты гостиничного типа, комнаты в общежитиях, коммунальных квартирах или малоэтажное строительство.
«10-15 лет назад строились малоэтажные (2-3 этажа) дома. Там продавали комнаты, как квартиры, либо студии или двухкомнатные квартиры. Это неликвидное жилье. Бывало, что по прописке у вас 1/10 дома и земли. В любой момент мог прийти сосед и сказать, что теперь на этой площади живет он. Это уже коммунальный дом, но все это тоже продается», – рассказывает эксперт.
С прописанными жильцами
Это самый затруднительный вариант для продажи жилья. В этом случае прописанный в квартире человек может находиться в тюрьме или при других обстоятельствах. Или же просто не хочет выписываться. От подобных сделок покупатели зачастую отказываются. С зарегистрированными в квартире лицами продавцу нужно будет решать вопрос до выхода на сделку. Если не получается, то помогут только судебные тяжбы.
«Как правило, квартиру с прописанными в ней лицами очень сложно продать. Но есть те, кто готов выкупать жилье в любом фактическом и юридическом состоянии. Тут тоже вопрос лишь в цене. Я не рекомендовал бы продавать такое жилье, поскольку демпинг (продажа товаров и услуг по искусственно заниженным ценам) будет не 20-30%, а значительно больше. С нежелательными людьми, которые зарегистрированы в объекте, нужно решать вопрос заранее. Всегда можно договориться также и по суду», – уверяет Александр Загуменнов.
В долевой собственности
Если другой собственник квартиры не хочет выходить на сделку, можно продать долю в квартире. Может быть так, что квартира трехкомнатная и у нее два-три собственника. Если один из них продаст свою долю, то квартира по статусу получится коммунальной, где продается только треть объекта. В этом случае в одной из комнат будет проживать посторонний человек.
«Лучше до такого не доводить. У меня были подобные прецеденты. Нужно договориться, продать квартиру целиком и поделить сумму. Либо же сделать так, чтобы один из собственников выкупил оставшиеся в объекте доли у других. Вся квартира перейдет в его собственность. Здесь я рекомендую договориться на среднюю сумму. Как правило, это не рыночная цена за квадрат, если мы рассматриваем квартиру целиком. Цена будет не такой, как в коммунальной квартире, а средняя», – подчеркнул эксперт.
Как определить рыночную стоимость квартиры для продажи?
Александр Загуменнов рекомендует сравнивать с аналогами конкурентов на площадках объявлений.
«Есть нюанс – онлайн-доска – как забор, на который можно повесить все, что угодно. Верить этому не стоит. Нужно обязательно прозвонить продавцов квартир и уточнить, насколько реально объявление и готовы ли они подвинуться по цене. Бывает, что квартира рекламируется за 5 млн 700 тыс. уже полгода. Если предложить 5 млн 200 тыс., продавцы охотно соглашаются. Прозванивая, выстраивается картина на рынке недвижимости. Также риэлтор или агент по недвижимости, который постоянно оформляет сделки, понимает цену. Он общается с коллегами, банками, которые понимают, когда подписывают кредитные документы, какая у объекта была цена».
Общение с профессионалом, а не агентом по недвижимости, который только подрабатывает, поможет установить реальную цену квартиры.
Где размещать объявления о продаже квартиры?
В каждом регионе действуют определенные площадки онлайн-объявлений. Авито и Домклик актуальны, например, в Удмуртии. А Циан – в Москве и Санкт-Петербурге.
Есть объекты, покупатели которым находятся в газетных объявлениях, если дом находится в поселке, деревне или СНТ. Александр Загуменнов рекомендует тем, кто продает подобные дома, размещать объявления и на досках кооператива, либо в общих чатах. Потенциально там тоже могут найтись покупатели.
«Лучше рекламировать свой объект везде и обратиться к профессионалу, который регулярно оформляет сделки. Он подскажет, где лучше разместить. А если объект долго не выходит на продажу – пройдется по базе потенциальных покупателей, которые могут заинтересоваться квартирой или домом», – добавил риэлтор.
Какие документы собрать и можно ли с этим справиться самостоятельно?
Самостоятельно справиться со сбором документов будет тяжело. Нужно уметь анализировать рынок и выстраивать коммуникацию с людьми с разным темпераментом, статусом, характером и т. д. А также подстраивать свой рабочий график. Когда квартира продается, придется брать отгулы, поскольку чаще всего покупатели не смотрят на график продавца. Часто бывают и ситуации, когда продавец берет отпуск на работе один-два дня на время показа квартиры, а покупатель просто не приходит. За этим тоже лучше обратиться к профессионалу.
Какие документы собрать?-
Зависит от того, как владельцу досталась квартира – покупкой, дарением или наследством. Потребуется документ основания.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Технические документы – выписка из технического паспорта или же сам паспорт. Если он отсутствует, то его следует заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации), где проводят сделки по недвижимости.
-
Можно также подготовить кадастровый паспорт, если он есть. Хотя сейчас их уже не делают.
-
Паспорта собственников.
-
Дополнительно – документы на счетчики после продажи квартиры.
Как подготовить квартиру к продаже
-
Самое оптимальное решение – съехать с квартиры, если есть такая возможность.
-
Убрать все лишнее, особенно несвежую мебель, которая просто занимает пространство. Комнаты из-за этого кажутся меньше.
-
Работать с освещением. Если продавцу нравится тусклый свет, это не значит, что он нравится и покупателю. Лучше заменить его на более яркий для продажи, вкрутить другие лампочки и поставить дополнительное освещение.
-
Сделать в квартире уборку. Грязь – табу. Ее не должно быть при продаже объекта. Александр Загуменнов рекомендует не проводить покупателя в квартиру в обуви, особенно в межсезонье. Если в квартире будет чисто, ее можно продать на 5-10% дороже.
-
Сделать правильные фото под нужным углом, которые покажут преимущества квартиры и ее планировку. При этом много фото не нужно.
Ошибки при продаже квартиры
В первую очередь при продаже квартиры покупатель и продавец сталкиваются с неподготовленными документами.
«Люди понятия не имеют, что происходит с документами на их же квартиру. Есть, например, свидетельство о праве на собственность или договор основания, но часто их просто теряют. Нужно восстановить документы и понимать, что продавец готов к сделке. Сейчас многие часто злоупотребляют кредитными картами и займами, не выплачивают их и могут даже не знать, что их объект арестован. Либо же объект недвижимости арестовывали, задолженности уже закрыты, но не снято обременение. Нужно делать это самостоятельно. Приставы часто этим не занимаются. Прецеденты были. Нужно контролировать этот процесс и проверять полноту пакета документов», – советует Александр Загуменнов.
Еще одна ошибка, с которой сталкиваются те, кто продает квартиру в том, что они не могут оценить стоимость объекта и часто выставляют его дороже. Если продавец анализирует похожие квартиры, которые выставлены на продажу, выбирают самые дорогие и дополнительно завышают цену. Даже если квартира выставлена на рынке уже три года.
«Если продавец уверен, что его квартира лучше, с хорошим ремонтом, он сам заливал там пол и это в принципе его любимое жилье, он завышает цену. Но эту ценность никому не надо. Кто-то даже доплачивает за то, чтобы убрать то, что продавец делал в квартире своими руками», – рассказывает риэлтор.
Некоторые же продают квартиры слишком дешево, оценивая их неправильно.
Бывает и такое, что специалист по недвижимости или риэлтор может умышленно занижать цену на квартиру, чтобы быстро выйти на сделку. Александр Загуменнов в этом случае рекомендует общаться с разными специалистами и решать, кто вам больше подходит. С одним общаться точно не стоит. Ценой могут быть ошибки.
Обратитесь в агентства недвижимости и узнайте, сколько они берут за услугу и какой у них объем работы. Уточните у риэлтора, за что конкретно он берет сумму. Не принимайте решения в пользу тех, кто просит меньше. Сравнивайте. Некоторые агентства могут брать на 30-40% ниже, чем на рынке, но при этом услугу оказывать некачественно. Некоторые недобросовестные риэлторы не приезжают на показы – презентацию своего товара.
Рекомендации для покупателей квартиры
-
Для начала Александр Загуменнов рекомендует тем, кто покупает квартиру, понять, куда вы поедете. Сходите в дом, где мечтаете купить объект, посмотрите планировку. Может быть, она вам не понравится.
-
Не бойтесь. Если вы покупаете квартиру, это не значит, что вы останетесь там на всю жизнь.
-
Не подходите к выбору квартиры слишком скрупулезно. Если что-то не понравится, можно продать объект и даже выйти при этом в плюс.
-
Работайте только с профессионалами.
При продаже квартиры ключ к успешной сделке – реалистичная оценка рисков и стоимости объекта. Практически любую сложную ситуацию можно разрешить, если правильно оценить соотношение цены и юридических рисков.