После отмены льготной ипотеки динамика по одобренным ипотечным программам поменялась с новостроек на вторичную недвижимость, отмечают участники рынка. Эксперты рассказали IZHLIFE, стоит ли ожидать снижения цен, какие программы могут предложить застройщики, а также приобретать ли квартиру сейчас или стоит отложить покупку.
Как на рынок недвижимости повлияла отмена льготной ипотеки?
По мнению руководителя отдела продаж Центра продаж новостроек и загородной недвижимости FLЭTHOUSE Анастасии Суфияновой, отмена льготной ипотеки ударила по покупательской способности граждан. Высокие ставки и растущие цены на жилье делают ежемесячные выплаты для многих непосильными. Рынок новостроек переживает серьезное снижение спроса – почти вдвое, если сравнивать с июнем 2024 года.
«Однако, несмотря на это, по-прежнему существуют программы, сохраняющие популярность среди покупателей, например, семейная ипотека и ипотека для работников IT-сферы. Застройщики предлагают субсидированные ставки от 0,1%, что облегчает платежи для этих групп», – добавила Анастасия Суфиянова.
На вторичном рынке ситуация иная, рассказала эксперт. Продажи активно растут, превышая показатели времен «Господдержки 2020». При этом цены на жилье существенно не изменились и остаются на прежнем уровне.
Директор АН Этажи г. Ижевск Анастасия Яранцева также отметила, что динамика по одобренным ипотечным программам поменялась с новостроек на вторичную недвижимость (+20% ко вторичной, -30% к новостройкам). Цены по новостройкам стагнировали, также появились привлекательные скидочные предложения. Вторичное жилье не снижает объема продаж и наблюдается увеличение суммы торга.
По данным финансового маркетплейса «Выберу.ру», за июль количество онлайн-запросов пользователей снизилось на 8% по сравнению с июньскими результатами. Однако, по их прогнозам, спрос на ипотечные новостройки в третьем квартале может упасть как минимум на треть. В целом по стране заемщики оформили в июле вдвое меньше ипотечных сделок, чем в июне, говорится в данных «Домклик». То есть реальная «просадка» рынка уже произошла. Причем на фоне резкого сокращения доли жилищных кредитов на новостройки (по льготным программам) до 21,7%, востребованность готового жилья не снизилась. Объемы ипотечной «вторички» составили почти 70% – это максимальный результат за последний год.
Кроме того, в столице Удмуртии цена нового квадратного метра выросла на 1,7% до 106,9 тыс. руб. Средняя цена квартиры увеличилась на 2,3% до 5,6 млн руб.
«Причина роста цен новостроек в балансе спроса и предложения. С одной стороны, продолжают работать оставшиеся ипотечные госпрограммы, с другой – девелоперы не сокращают объемы стройки», – поделился исполнительный директор маркетплейса Ярослав Баджурак.
Покупать квартиру сейчас или стоит отложить
Покупать недвижимость всегда стоит здесь и сейчас, независимо от ситуации на рынке, подчеркивает Анастасия Яранцева. Несмотря на высокие ставки на сегодняшний день, всегда имеются выгодные предложения по приобретению жилья, и также доступно дальнейшее рефинансирование. Для тех, кто покупает новостройку для личного проживания, застройщики на сегодня разрабатывают отличные программы: рассрочки без первоначального взноса, удобные платежи для клиентов, скидочные программы до 15%, ипотечные программы от 8% без удорожания для всех клиентов.
Анастасия Суфиянова отмечает, что цены растут на все, и для застройщиков ситуация также не становится легче: цены на строительные материалы и работы неизменно идут вверх. Кроме того, возросшие проценты по кредитам, с помощью которых осуществляется строительство, также вносят свою лепту в общий рост цен. И не стоит забывать о влиянии инфляции.
Строительный бизнес требует рентабельности, что неизбежно приводит к повышению стоимости квадратного метра. Инвесторы также не готовы продавать недвижимость дешевле, чем покупали ее сами. На вторичном рынке ситуацию подогревают покупатели с жилищными сертификатами и наличными деньгами.
«Таким образом, цены на недвижимость не упадут ни на первичном, ни на вторичном рынках. Если у вас есть наличные средства, жилищные сертификаты или вы подходите под условия льготных программ, стоит задуматься о покупке уже сейчас – позже станет только дороже», – сказала Анастасия Суфиянова.
В «Выберу.ру» говорят, что универсального совета, стоит ли покупать квартиру сейчас, нет.
«Если житель Удмуртии подпадает под требования льготных ипотечных программ и накопил на первый взнос 20% от цены квартиры, мы рекомендуем использовать жилищный кредит с господдержкой и приобрести квартиру. Учитывая непростую ситуацию в экономике страны, нельзя исключать, что условия госпрограмм в дальнейшем могут стать хуже», – подчеркнул Ярослав Баджурак.
Однако брать рыночную ипотеку на первую квартиру по ставкам выше 20% — не самое рациональное решение, добавил эксперт. Например, за 2-комнатную квартиру в Ижевске в течение 20 лет переплата будет в 4 раза больше суммы кредита. Это значит, что доход должен быть достаточно высоким, чтобы ее осилить. Даже если планируется расширение, стоит задуматься: переплата по ипотеке с высокими процентами может быть неподъемной. Например, на 1 млн руб. переплата за 10 лет составит 2,3 млн руб.
«Надеяться на скорое рефинансирование ипотеки по ставке ниже в ближайший год тоже не стоит. По прогнозам ЦБ, высокая ключевая ставка сохранится до конца 2024 и, вероятно, весь 2025 год», – сказал Ярослав Баджурак.
Как застройщики привлекают покупателей
В FLЭTHOUSE считают, что застройщики не заставили себя долго ждать и предложили разные виды рассрочек. Например, значительно снижен первоначальный взнос, который теперь составляет от 10-15%, а минимальный ежемесячный платеж варьируется от 10-15 тыс. руб. Также имеются предложения беспроцентной рассрочки без первоначального взноса, с увеличением сроков расчета вплоть до окончания строительства. Также для стимулирования роста продаж застройщики предлагают скидки, которые могут достигать 15%.
Накануне 1 июля ипотечные лидеры Сбербанк и ВТБ объявили, что вместе со своими партнерами, аккредитованными застройщиками, сохранят для покупателей ипотечных новостроек ставку кредитования в 8% и ниже, рассказали в «Выберу.ру». В результате их клиенты смогут сократить платеж по кредиту на период строительства дома. Сбербанк предупредил, что льгота будет действовать от 1 года до 5 лет. Альфа-Банк для поддержки первичного рынка предложил своим клиентам опцию «Полгода без забот». С ней платеж по ипотеке в первые 6 месяцев составит 10 тыс. руб., а после завершения льготного периода будет доступна сниженная ставка на весь срок кредита. Можно ожидать, что примеру лидеров последуют и другие банки.
Необходимые меры, которые могут смягчить негативные последствия отмены льготной ипотеки
Для поддержания спроса на жилье государству следует сосредоточиться на создании благоприятных условий для потенциальных покупателей, считает Анастасия Суфиянова. Во-первых, стоит рассмотреть возможность возврата или создания новых программ по типу «Господдержка 2020». Во-вторых, следует разработать льготные программы для таких категорий граждан, как врачи, учителя, воспитатели, работники социальных служб, заводов и других рабочих профессий. Для многих из них, как, например, учителя со средней зарплатой в 35-40 тыс. руб., ипотечные платежи в размере 50 тыс. руб. и выше становятся неподъемными. В-третьих, необходимо снижение ставки по ипотеке в целом.
«Жилье не должно быть роскошью, доступной лишь избранным. Это базовая потребность, которая должна быть удовлетворена государством», – подчеркнула эксперт.
В «Выберу.ру» считают, что неизбежная просадка строительного сектора во втором полугодии 2024 года стимулирует власти задуматься о возобновлении льгот для семейных заемщиков с двумя детьми, то есть вернуть условия, которые работали до 1 июля 2024 года. Тогда семейная ипотека вновь станет доступной и будет драйвером рынка недвижимости.
«Это отвечает и социальным запросам населения, и политике властей на поддержку семей с детьми, и задаче не допустить обвала строительной отрасли. Другой вопрос, что такой шаг потребует значительного увеличения расходов госбюджета. Это вряд ли реально в текущих обстоятельствах непростой геополитической ситуации», – заключил Ярослав Баджурак.