Минстрой РФ рекомендует регионам согласовывать новые проекты жилья с увеличенной минимальной площадью квартир: студии – от 28 кв. м, однокомнатные – от 36 кв. м,. двухкомнатных – от 49 кв. м, трехкомнатных – от 66 кв. м. Это пока лишь рекомендация, но эксперты полагают, что со временем такие нормы станут обязательными для всех (в Москве и Подмосковье они уже действуют).
Эксперты и участники рынка рассказали телеграм-каналу "Ижевский бизON", насколько новостройки Удмуртии соответствуют рекомендательным нормам, а также о том, как изменится рынок, если их все же утвердят.
Вписываются ли в рекомендованные нормы площади квартир в новостройках
В агентстве недвижимости «Этажи» в Ижевске рассказали, какая средняя площадь в городе сейчас:
- Студии – 25-30 кв.м.
- Однокомнатные квартиры – 35-45 кв.м.
- Двухкомнатные квартиры – 50-55 кв.м.
- Трехкомнатные квартиры – 60 кв.м.
«В бюджетных вариантах есть планировки с меньшей площадью, но если смотреть в среднем по городу – в большинстве строящихся домов в эти нормы мы вписываемся», – подчеркнула ведущий специалист по работе с партнерами компании «Этажи» Ирина Дианова.
В настоящий момент в столице Удмуртии и близлежащих районах около 10 тыс. предложений от застройщиков, и из них всего около 500 предложений – квартиры площадью менее 28 кв.м., что соответствует 5% рынка.
При этом, по данным риэлтора Александра Загуменнова, в сегменте студий жилье площадью до 28 кв.м. составляет уже 20-25%, а в эконом-сегменте его доля доходит до 30%. В бизнес-классе такие маленькие студии сейчас уже не встречаются.
Кем востребовано малогабаритное жилье
Малогабаритные квартиры выбирают различные категории людей, в зависимости от многих факторов, отмечает Ирина Дианова:
- Студенты, которые выбирают такой вариант как временное жилье.
- Семейные пары с ребенком для вложения маткапитала.
- Инвесторы - для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
- Пожилые люди с целью уменьшить количество домашней работы.
«Также это могут быть люди с ограниченным бюджетом, либо те, кто живет в другом месте, но по работе часто находятся в нашем городе», – добавила эксперт.
Александр Загуменнов отметил, что выбор малогабаритного жилья обусловлен двумя причинами: ограниченным бюджетом (недорогой вариант в новостройке) и желанием жить в новом доме.
«Несмотря на более высокую стоимость квадратного метра по сравнению с однокомнатными квартирами, студии привлекательны своей низкой общей ценой. Покупают их как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду», – сказал Александр Загуменнов.
Как изменится рынок, если нормы все же утвердят законодательно
Введение порогов минимальной площади квартир приведет к повышению цен из-за большей прибыли застройщиков (в малогабаритном жилье более высокая цена за квадратный метр), говорит Александр Загуменнов. Рост стоимости может составить до 10%, учитывая влияние высокой ключевой ставки и прецеденты (повышение цен на 10% после введения банковских комиссий).
В «Этажах» считают, что если нормы закрепят в законодательстве, это сильно изменит рынок недвижимости. Расчет стоимости квартиры происходит из расчета стоимости квадратного метра – соответственно, чем их больше, тем выше будет стоимость недвижимости. Со стороны застройщиков может возникнуть необходимость пересмотра своих проектов под новые требования, что увеличит затраты на строительство. Со стороны покупателей при внедрении новых норм также может возникнуть ажиотаж и спешка при покупке, что также приведет к росту цен. В агентстве прогнозируют, что рост цен может составить от 10 до 30%.
Коммерческий директор инвестиционного холдинга AVA Тамара Коломийцева также подчеркнула, что дефицит малогабаритных квартир, вызванный ограничением минимальной площади, приведет к росту цен. Но динамика роста будет варьироваться в зависимости от региональных рыночных условий, доли малогабаритного жилья и спроса.
«Застройщики, вероятно, переориентируются на небольшие однокомнатные квартиры вместо студий, особенно в комфорт-классе, поскольку в премиум-сегменте площади квартир уже достаточно велики», – отметила эксперт.
Как новые нормы повлияют на рынок аренды жилья и инвесторов
Рынок аренды перенасыщен студиями, спрос на них падает, говорит Александр Загуменнов. «Инвесторы теряют интерес к малогабаритным квартирам, застройщики сокращают их число. Сдавать в аренду маленькие (25 кв.м.) студии сложно из-за низкого комфорта (совмещенная кухня-комната, шум, запахи). Инвесторы с ограниченным бюджетом переключатся на более дешевые однокомнатные квартиры в старом фонде».
Несколько иное мнение у Тамары Коломийцевой. Она считает, что доступность аренды снизится, поскольку уменьшится объем предложения в нижнем ценовом сегменте. В современных реалиях ставки по аренде и так растут вследствие удорожания ипотеки. В случае, если будут введены ограничения на площадь квартир, к этому можно будет добавить рост цен на фоне дефицита компактного жилья.
«Квартиры небольшой площади считаются более ликвидными, поскольку они универсальны, инвесторам их легче продать или сдать в аренду для получения пассивного дохода. Также существенным плюсом являются небольшие коммунальные платежи. Разумеется, ограничение минимальной площади квартир повлияет на интерес инвесторов к объекту», – добавила эксперт.
Фото: архив редакции
Как изменится спрос на жилье, если малогабаритное жилье исчезнет с рынка
Ирина Дианова считает, что это окажет существенное влияние только на короткий период. Может возникнуть дефицит жилья, что приведет к повышению цен. Есть вероятность, что люди начнут искать альтернативные варианты жилья, такие как аренда, либо приобретение жилья в пригороде, где цены более доступные. Но в дальнейшем, когда нормы будут устойчиво внедрены, цены стабилизируются.
По мнению Александра Загуменнова, спрос на малогабаритное жилье в новостройках снизится. Так как покупатели с небольшим бюджетом не смогут позволить себе даже однокомнатные квартиры. Останется сегмент покупателей, принципиально избегающих старого фонда, но их доля будет меньше. В целом, спрос сместится в сторону более просторных квартир, что удовлетворит семейных покупателей.
Предпочтения покупателей относительно площади квартир, особенно в условиях ограниченной льготной ипотеки и высокой ключевой ставки, важны как для застройщиков, так и для доступности жилья, подчеркнула Тамара Коломийцева.
«Малогабаритные квартиры объективно отвечают запросам довольно большой доли покупателей. Кроме того, наличие на рынке разных вариантов недвижимости упрощает процесс расселения ветхого и аварийного фонда в регионах. Запрет на строительство квартир площадью менее 28 кв.м. в любом регионе приведет к дефициту малогабаритного жилья и росту его стоимости», – заключила Тамара Коломийцева.