Рынок недвижимости в Ижевске продолжает меняться. Покупатели стали внимательнее считать стоимость квартиры, ежемесячный платеж и будущие расходы. При этом спрос на новостройки сохраняется, а семьи с детьми по-прежнему рассматривают жилье как одну из главных долгосрочных покупок.
Какие варианты сегодня есть у семей, если детям уже больше семи лет? Стоит ли покупать квартиру в Ижевске по нынешним ценам? Что происходит со вторичным рынком и какие объекты могут быть интересны для инвестиций?
Об этом и многом другом нам рассказал директор агентства недвижимости «Народный риелтор» Александр Шадрин.
Что делать семьям с детьми старше семи лет
Сейчас одна из главных проблем для семей, которые хотят купить квартиру, – первоначальный взнос и возраст детей.
В Ижевске купить квартиру по семейной ипотеке можно только семьям с детьми до семи лет. Семьям с детьми старше (от 7 до 17 лет) по льготной программе доступна покупка дома от застройщика.
При этом в некоторых других регионах действуют более широкие возможности. Александр Шадрин приводит в пример Краснодарский край и другие территории, где семьи с детьми старшего возраста могут подобрать подходящий вариант.
По его словам, в Краснодаре (точнее в Новой Адыгее) возможна покупка квартиры в новостройке даже с минимальным первоначальным взносом. В качестве примера эксперт приводит сделку с семьей из Глазова. Первоначальный взнос составил 11 тыс. рублей, стоимость квартиры с чистовой отделкой – 6 млн рублей, ставка – 4% годовых на 30 лет.
Поэтому, считает эксперт, семьям стоит смотреть не только на рынок своего города.
Почему семьи рассматривают другие регионы
Краснодар и Краснодарский край, по словам Александра Шадрина, интересны не только из-за ипотечных программ.
«Краснодар – это прекрасный город близ моря для всех, кто устал от суровых зим. К тому же это удобный логистический хаб. Из города каждые два часа летают самолеты в Москву. Каждые несколько часов отправляется скоростной поезд в Сочи. Отсюда же ежедневно можно уехать в Крым. И даже в новые регионы на маршрутных автобусах можно добраться за несколько часов», – перечисляет риелтор.
При этом решение о покупке жилья в другом регионе требует отдельного расчета. Нужно учитывать не только стоимость квартиры, но и ипотечный платеж, первоначальный взнос, расходы на ремонт и дальнейшее использование жилья.
Что происходит с ценами на новостройки в Ижевске
По мнению Александра Шадрина, стоимость жилья в новых домах в России в последние годы продолжала расти. Это отражается и на вторичном рынке.
«Так вышло, что последние 7 лет в России идет непрерывный рост стоимости жилья в новостройках. Это же сказывается на росте цен на жилье на вторичном рынке. Вместе с тем в Удмуртии наблюдается дефицит жилья. При этом вкладываться в жилье нужно с умом. Для своих клиентов мы проводим аналитику и прогноз по инвестициям. На сегодня в Ижевске около 15 строящихся домов, которые мы считаем инвестиционно привлекательными. Купив в них квартиру, можно заработать 30-50% годовых, используя “эффект плеча”, различные рассрочки и ипотеки», – рекомендует эксперт.
При этом эксперт отдельно советует не ориентироваться только на цену квартиры на старте продаж. Важно заранее просчитать, сколько объект будет стоить после сдачи, сколько придется потратить на ремонт и по какой цене его можно будет реализовать.
Какую квартиру выбрать
Еще несколько лет назад среди покупателей и инвесторов особенно востребованы были однокомнатные квартиры. Сейчас ситуация, по мнению Александра Шадрина, стала сложнее.
«Раньше считалось, что нужно брать “однушки” – их стоимость росла больше других. Такая тенденция в некоторых случаях сохраняется и сегодня, но не всегда. Вот пример, подходят ко мне и говорят: “Однушка на старте строительства уже шесть миллионов, надо брать”. Я советую в таких случаях все обдумать, спланировать и рассчитать. При продаже такая готовая однокомнатная квартира будет стоить 8 млн рублей, но покупатель вложится в ремонт и заплатит налоги. Где здесь прибыль, я не понимаю? Но вот, например: двухкомнатную квартиру можно купить за 7,5 млн и продать позже за 12-13 млн рублей. В основном в новых домах сейчас как раз покупают “двушки”. Следовательно, в них и стоит вкладываться, но при этом квартира должна быть не ниже сегмента “комфорт класс”», – подчеркивает Шадрин.
Поэтому при покупке жилья эксперт рекомендует оценивать конкретный объект, а не только тип квартиры. Значение имеют район, планировка, класс дома, сроки строительства, инфраструктура и итоговая стоимость квадратного метра.
Что происходит со вторичным рынком
Покупатели все чаще обращают внимание на новые дома. По наблюдениям Александра Шадрина, около трех четвертей клиентов рассматривают квартиры в относительно новых зданиях.
Причина в том, что покупатели готовы сделать ремонт самостоятельно, но хотят получить современные инженерные системы, благоустройство и инфраструктуру нового жилого комплекса.
При этом вторичный рынок остается важной частью рынка недвижимости. Здесь покупатели могут найти квартиры в уже сформированных районах, оценить состояние дома и инфраструктуру вокруг него.
«По вторичному рынку у нас две основные услуги: продажа и подбор. Наша особенность: если мы берем объект на продажу, мы с покупателя денег не берем, мы считаем это просто неэтичным – брать деньги с двух сторон. При сопровождении сделки мы проверяем квартиру на юридическую чистоту, и если есть хоть какие-то риски мы предоставляем клиенту уведомления о них. Многие клиенты после таких предупреждений отказываются от сделок, и мне это нравится. Мы минимизируем риски», – отмечает Шадрин.
Можно ли купить дом по льготной ипотеке
Для семей, которые хотят не квартиру, а собственный дом, выбор льготных программ сейчас ограничен.
По словам эксперта, основные варианты – семейная и ИТ-ипотека. Сельская ипотека формально сохраняется, но на практике получить ее сейчас сложнее из-за ограничений и лимитов банков.
В Удмуртии по ИТ-ипотеке можно оформить кредит до 9 млн рублей, по семейной – до 6 млн рублей. Но есть важное условие: дом должен соответствовать требованиям программы, а купить готовый объект у обычного физического лица по этим программам нельзя.
При оформлении семейной ипотеки, подчеркивает эксперт, также есть ряд ограничений: купить дом можно только при условии, что его построит аккредитованный банком подрядчик, но цена в таком случае будет выше 6 млн и без первоначального взноса покупка не состоится. Готовый дом можно купить только от первого собственника – юридического лица.
«Существует много тонкостей и своих нюансов, мы с радостью бесплатно проконсультируем по всем вопросам», – подчеркивает директор агентства недвижимости «Народный риелтор».
Поэтому перед выбором дома эксперт рекомендует сначала проверить, подходит ли конкретный объект под условия программы. Иначе семья может потратить время на поиск недвижимости, которую банк в итоге не одобрит.
А выгодно ли сдавать недвижимость
Коммерческая недвижимость в Ижевске тоже требует внимательного расчета.
Александр Шадрин приводит пример: если коммерческий объект приобретается у застройщика примерно по 240 тыс. рублей за квадратный метр, а сдавать его получается примерно за 1 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, срок окупаемости составит около 20 лет.
Поэтому покупка объекта только ради аренды не всегда оказывается очевидным инвестиционным решением. Нужно учитывать стоимость самого объекта, налоги, содержание, простой между арендаторами и возможный рост цены недвижимости.
Недвижимость как способ сохранить и приумножить деньги
Недвижимость может использоваться не только для собственного проживания, но и как инвестиционный инструмент. Прибыль, разумеется, зависит от конкретного объекта и условий покупки. По словам Александр Шадрина, ижевская недвижимость плохо подходит как инструмент инвестиций, в отличие от Москвы.
«В Москву только по официальным данным приезжает 26 млн человек в год. В столице, естественно, другой спрос на недвижимость. В среднем сегменте окупаемость московской недвижимости составляет 7-8 лет, а не 20-30, как в Ижевске», – подчеркивает Шадрин.
В пример риелтор привел сделку с московской студией:
«3 года назад ко мне пришел клиент и говорит: у меня есть миллион, его просто нужно сохранить. Я предложил по траншевой ипотеке студию в новом доме в Новой Москве с первоначальным взносом 1, 2 млн рублей. До завершения строительства он около года платил ипотеку в 50 тыс. в месяц. Итого, квартира обошлась в 6,8 млн и после сдачи дома мы продали эту студию за 10 млн рублей. При этом все сделки проводили мы, клиент только получил прибыль».
По словам Шадрина, столица привлекательна еще и тем, что недвижимость там продается, что называется «по щелчку».
Для таких инвестиционных стратегий, добавил эксперт, используются несколько инструментов, в том числе ипотеки и рассрочки. Поэтому здесь особенно важно заранее просчитать несколько сценариев: что будет с платежом, если изменится ставка, сколько придется вложить в ремонт и какой доход получится при продаже или сдаче квартиры.
Какой совет дает эксперт покупателям
Главный совет Александра Шадрина – не принимать решение о покупке только потому, что квартира кажется выгодной сейчас. Сначала стоит определить бюджет, возможный платеж и цель покупки. После этого сравнить несколько вариантов и просчитать расходы.
«Учитесь накоплению. К сожалению, у нас в стране эта культура не слишком развита. Не стесняйтесь обращаться к экспертам, зачастую их консультации стоят совсем дешево или не стоят ничего», – рекомендует эксперт.
Сам Шадрин работает с разными сегментами рынка – от новостроек до вторичного жилья. По его словам, в работе с покупателями большая часть консультаций и услуг по подбору новостроек не требует отдельной оплаты.
«”Народный риелтор” называется агентством народной недвижимости, потому что у нас 80% услуг бесплатные. Это бесплатный подбор новостроек, различные консультации по недвижимости, то есть мы работаем по принципу супермаркета – нам платят застройщики как аутсорсинговому отделу продаж. За продаж квартир в новостройках нам платит застройщик, поэтому мы не берем денег с людей. По подбору новостроек в любом городе России все наши услуги бесплатные», – объясняет Шадрин.
Для покупателя это означает, что перед сделкой можно сначала получить консультацию, сравнить доступные варианты и только после этого принимать решение о покупке.
Реклама. ИП Шадрин Александр Васильевич
erid: 2W5zFH1nBeq