Российский рынок недвижимости сегодня парадоксален как никогда. В регионе цены могут быть выше, чем в крупном мегаполисе на юге, а ипотечные ставки различаются в разы в зависимости от того, покупаете вы новостройку или вторичку. Александр Шадрин, руководитель агентства недвижимости «Народный риэлтор», недавно объехал Крым, Краснодар, Сочи, Майкоп, Казань и Екатеринбург, чтобы понять реальную картину. И его главный совет для горожан звучит вполне определенно: «Если у вас есть покупатель за 10 миллионов в Ижевске, 100% надо продавать».
Почему в Ижевске сейчас выгоднее продавать, чем покупать
Причина проста: рынок Ижевска перегрет. Из-за дефицита новостроек и высокого спроса, подогретого заводскими зарплатами и различными выплатами, цены продолжают расти.
«Скоро у нас цены приблизятся уже к казанским», – предупреждает Александр Шадрин.
Для сравнения: в Казани в новостройке внутри кольцевой автодороги можно найти однокомнатную квартиру за 6,8 миллиона рублей, тогда как в Ижевске в нормальных районах студии стартуют с 4,2–4,5 миллиона, а однокомнатные – с 6,5 миллиона на этапе котлована (когда еще даже не забиты сваи).
«Где Казань, где мы. Разница, в общем-то, существенная», – резюмирует эксперт.
При этом спрос на рынке ведет себя нелинейно. Основная масса покупателей с наличными деньгами ориентируется на бюджет до 5 миллионов рублей. Выше этой планки спрос резко падает, поскольку базовую ипотеку под 15,7–18% годовых готовы брать немногие. И хотя визуально в Ижевске все больше новостроек, их реально не хватает, особенно с качественной отделкой.
«У меня сотрудники подбирают квартиры – не могут ничего найти приличного. С хорошим ремонтом однушки на вторичке в новом доме забирают за шесть-шесть с половиной миллионов рублей, недавно полуторку за семь с половиной забрали, причем достаточно быстро. Хороший ремонт днем с огнем не найдешь, потому что многие делают эконом-ремонт, а пишут “дизайн-ремонт”», – рассказывает Александр Шадрин.
Где покупать недвижимость
Если вы готовы продать квартиру в Ижевске, следующий логичный вопрос: куда вложить деньги? Один из самых интересных вариантов – Краснодар. По данным правоохранительных органов, которые удалось получить одному из клиентов агентства, из Ижевска в Краснодар ежегодно переезжает около тысячи человек – и это только по официальной прописке. Сам Краснодар, согласно статистике Яндекса, ежегодно прирастает на 200 тысяч жителей. Некогда бывший «большой деревней», сегодня он превратился в мегаполис с населением 2,7 миллиона человек.
«Там стагнация рынка (то есть застой, цены не растут и не падают - прим.ред.), и цены ниже, чем в Ижевске. Поэтому он как раз интересен для покупки», – объясняет Александр.
Краснодар – еще и транспортный хаб (крупный узел, откуда удобно добираться в разные стороны): до Крыма на машине четыре часа, до Сочи 5,5 часов на скоростной «Ласточке» (1300–1600 рублей), до Москвы три часа полета. В любую точку, куда интересно, можно без проблем улететь или доехать.
Еще одна точка притяжения – Евпатория. «Сотрудницы просто пищали от восторга, когда нас привезли на пляж. Песок, прозрачная вода, народу мало», – делится впечатлениями риэлтор.
Городок, который можно пройти пешком за 40 минут, оказался в центре государственных инвестиций: программа «Золотые пески» предполагает вложение 130 миллиардов рублей до 2030 года. А снять отель в Евпатории на август практически невозможно – все забронировано. На данный момент там строят 17 пятизвездочных отелей, и в двух из них можно купить номера.
«Это лучшая покупка для инвестиций в России на сегодняшний день», – убежден эксперт.
Апарт-отели: вариант для тех, кто хочет доход без хлопот
Апарт-отели – это обычные отели, в номерах которых есть кухонный гарнитур. Отличие от классической гостиницы в том, что номера здесь продаются как полноценная недвижимость – не доля, а конкретный объект. Правда, со статусом коммерческой, а не жилой недвижимости.
Зачем покупают такую недвижимость?
«Одни – чтобы отдыхать, другие – чтобы зарабатывать деньги», – поясняет Александр Шадрин.
Доходность от аренды в апарт-отеле сопоставима с коммерческой недвижимостью (офисами, магазинами), но хлопот несравнимо меньше.
«В апарт-отеле не нужно делать буквально ничего. Покупаете, заключаете договор с управляющей компанией и получаете деньги. Причем достаточно много», – говорит специалист.
В Евпатории номер в апарт-отеле можно купить от 7 миллионов рублей. По прогнозам эксперта, окупаемость составит от 3 до 6 лет – отличный показатель. Единственное предостережение: нельзя покупать апартаменты без управляющей компании.
«Видел такие здания в Евпатории, баннеры “сдам, продам”, люди не знают потом, что с этим делать», – отмечает специалист.
Ипотека, о которой не рассказывают, но она есть
Если вы планируете покупать, а не продавать, полезно знать о траншевой ипотеке (когда кредит выдается частями, а не сразу). Механизм: человек подписывает договор на 4 миллиона рублей, но на эскроу-счет (специальный счет, с которого застройщик не может забрать деньги до окончания строительства) отправляется первый транш – 100 тысяч рублей. Пока дом строится – до двух лет – ежемесячный платеж составляет всего лишь около 1800–2000 рублей. После сдачи дома на счет приходит оставшаяся сумма, и только тогда «выстреливает» полноценный платеж.
«За два года базовая ставка может упасть еще и до 10–13%, и вы письменным заявлением можете снизить ставку. Сейчас платите 1800 рублей, а потом – не 80 тысяч, как предполагалось изначально, а 30–40. Раньше платеж в период строительства и вовсе составлял 1 рубль. Но те времена прошли. Сейчас в Ижевске траншевая ипотека тоже есть, но никто не афиширует, потому что местами это невыгодно», – объясняет Александр Шадрин.
Что касается семейной ипотеки на частный дом – ее можно взять только на жилье от застройщика, на вторичке она недоступна. Расширенная семейная ипотека (с детьми до 18 лет) действует в Новой Адыгее, Аксае, Севастополе и других регионах, но в Ижевске – только для семей с детьми до 7 лет.
И наконец, еще одна программа, о которой молчат, – ипотека под 2%. В России действуют две такие льготные программы. Первая – на Дальнем Востоке: первый взнос 20%, ставка 2% на 30 лет. Вторая – в новых регионах России, включая Мариуполь. Там условия еще мягче: минимальный первый взнос 10%, ставка 2% на весь срок для всех граждан России.
О чем молчат при покупке вторички
Это неприятная тема, но о ней лучше знать заранее.
«Самый главный риск на вторичке сегодня – банкротство продавца», – прямо заявляет Шадрин. Если продавец в течение трех-пяти лет после сделки объявит себя банкротом, суд может развернуть эту сделку (отменить ее и вернуть квартиру продавцу). Особенно, если была занижена стоимость.
«Если квартиру купили за 2 миллиона, а в тот период рыночная цена была 4 – 100% разворот сделки», – предупреждает эксперт.
Еще несколько лет назад в Ижевске 70% сделок проходило с занижениями. Сегодня профессиональные риэлторы от этого отказались. В Москве уже никто не идет на занижение – покупают по реальной цене и делают отчет об оценке.
Александр Шадрин признается, что в прошлом году трижды сталкивался с мошенничеством на рынке Ижевска: «Это не 90-е годы, но риски есть. Я не запугиваю, я говорю, что происходит на самом деле».
Почему в новостройках сплошные студии и что с этим делать
Многие жалуются: в новостройках 80% квартир – студии, нормальную «двушку» не найти. Это не случайность, а маркер класса жилья. В Ижевске выделяют четыре класса: эконом (его теперь называют стандарт), комфорт, бизнес и премиум.
«Большое количество студий – только в эконом-классе. В комфорт-классе студий мало, и они от 30 квадратов с двумя окнами – по сути, однокомнатная без перегородки. Но бывает и по-другому. Я сам был в домах бизнес-класса в Москве и Сочи, где 20 квартир на этаже и в основном студии. Для меня это удивительно, но формально – бизнес-класс», – объясняет Александр Шадрин.
Поэтому при выборе новостройки эксперт советует не гадать, а обращаться к специалистам. Иногда объект подороже оказывается выгоднее из-за низкой ипотечной ставки: платежи меньше, переплаты меньше – и это выгоднее для клиента.
Что в итоге?
Если у вас есть квартира в Ижевске и ее готовы продать за хорошие деньги – эксперт рекомендует продавать. Вырученные средства можно вложить в Краснодар, Евпаторию или другие растущие регионы. Апарт-отели дают пассивный доход без лишних хлопот, а траншевая ипотека позволяет платить копейки в период строительства. Главное – не пытаться сэкономить на юридической проверке при покупке вторички и не вестись на занижение цены.
«Заботьтесь о своем будущем и создавайте пассивный доход в виде недвижимости, которая приносит вам деньги, чтобы вы могли отдыхать и проводить время с семьей», – советует Александр Шадрин.