Капитальный ремонт.
Добрый день! Вопрос по дому на Коммунаров, 223. Когда планируется капремонт? Дому 60 лет, капремонта ни разу не было. Спасибо! Злобина Елизавета <elizaveta_zl@mail.ru>
Диана Новомейская: График капремонта можно посмотреть на сайте Министерства строительства Удмуртии по ссылке http://www.minstroy.ru/sites/default/files/Prilozhenie_k_programme1_0.pdf. Что касается конкретно данного дома, то он попал в первый пятилетний план по капремонту. То есть работы по ремонту будут проведены до 2018 года. В краткосрочный план на 2014 год Ваш дом не попал. Краткосрочные планы также можно посмотреть здесь: http://www.minstroy.ru/node/2800.
Подскажите, пожалуйста, кто все-таки у нас в республике является региональным оператором? Какое полное название организации, юридический адрес? Ваня Смирнов
Диана Новомейская: Это некоммерческая организация называется Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Удмуртской Республике. Сейчас оно находится по адресу: ул. Песочная, 9. Вся информация об организации есть на официальном сайте Фонда - капремонт18.рф или kapremont18.rf
При принятии региональной программы капитального ремонта в нашем доме было заявлено, что капитальный ремонт крыши был произведен в 2013 году (он действительно планировался, но проведен не был, хотя он просто необходим!). В связи с этой неверной информацией капремонт крыши у нас поставлен по плану в 2043 г. Как нам быть? За это время крыша просто рухнет на нас! Наталья Колосова nva.74@mail.ru
Диана Новомейская: По данным Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации Ижевска, от вашей управляющей компании действительно получены сведения, что капремонт кровли был проведен в 2013 году, поэтому в программе вы стоите на такой поздний срок. Но если информация была не точная и кровля не ремонтировалась, то изменение сроков возможно. Обо всех неточностях в Региональной программе собственники могут сообщать в органы местного самоуправления (Администрацию Ижевска), которые проверят информацию и в случае ее подтверждения, направят информацию в Минстрой Удмуртии для подготовки изменений в Региональной программе.
Если дом только что введен в эксплуатацию после постройки и гарантийный срок от застройщика составляет 5 лет, необходимо ли в этот период собирать деньги? И почему?
Диана Новомейская: Если в новом доме выявляются строительные недоделки, то они должны устраняться за счет гарантийных обязательств. Но, независимо от этого, в жилищном кодексе говорится, что все без исключения дома включаются в программу капремонта и обязаны собирать на него деньги. Поэтому после того, как ваш дом будет включен в программу, собственникам надо будет принять решение, как собирать средства - открыть Спецсчет или платить в «общий котел». Но для новых домов есть возможность накопить всего 5% от предполагаемой стоимости работ и приостановить сбор платежей. Потом, когда дому исполнится 5 лет, платежи будут возобновлены. Накопив 30%, можно снова перестать платить, пока дому не исполнится 10 лет. То же самое - 50%, пока дому не исполнится 20 лет. И должно быть накоплено не менее 70%, если дому более 20 лет.
У собственников нашего дома появился ряд вопросов в преддверии голосования за открытие спецсчета при Региональном операторе.
- Кто будет искать подрядную организацию для проведения капитального ремонта?
- Каким образом будут проводится тендеры и какова доля участия в них собственников МКД?
- Как будет происходить согласование работ?
- Кто и каким образом будет вести претензионную работу, работу по взысканию задолженности собственников?
Евгения Ефремова <evgeniya_efremova_2013@list.ru>
Диана Новомейская:
1 и 2 вопрос. Если в доме открыт специальный счет, то собственники помещений являются владельцами своих денег и все решения принимают на общем собрании. Общее собрание может определить подрядчика по рекомендации своей управляющей организации или провести конкурс. Может быть применен упрощенный порядок проведения конкурса. Например, в заявке пишется объем работ и средств на их выполнение. 10 дней собирают заявки от потенциальных подрядчиков, потом их рассматривают на комиссии и выбирают того, кто вносит наилучшие предложения. Но если у вас спецсчет, то можно обойтись и без конкурса, но это наверняка приведет к серьезным конфликтам внутри дома. Так что лучше провести конкурс, хотя бы по упрощенной процедуре.
3. Чтобы принять работы у подрядчика, должна создаваться приемочная комиссия. В нее включаются собственники, представители управляющей организации, можно включить представителей общественных организаций, также пригласить органы местного самоуправления, потому что они тоже заинтересованы проверить то, как хорошо выполнены работы.
4. Если фонд капремонта формируется на специальном счете, обязанность взыскивать задолженность с должников ложится на самих собственников. Может старший по дому печатать на принтере платежки и взыскивать долги - главное, чтобы он справлялся с этими обязанностями. Но есть и другие варианты. Так, у нас на сайте размещены примерные протоколы собраний, и там есть вопрос о том, кто будет обслуживать спецсчет (работать с неплательщиками, выставлять платежки). Вот эта вся работа может выполняться на договорной основе какой-либо организацией. Например, управляющие компании уже присматриваются к этой работе. Где-то оценивают затраты на сопровождение спецсчета в размере 73 копейки с квадратного метра, где-то больше или меньше.
Открывая специальный счет у Регионального оператора, не уйдут ли наши деньги от нас?
Диана Новомейская: Деньги со специального счета, даже открытые у Регионального оператора, не идут в «общий котел». Независимо от того, кто номинальный владелец - деньги ваши, вы даже можете сменить владельца счета общим решением. Сейчас можете выбрать Регоператора, с 1 января 2015 года свою управляющую компанию. Жилищным кодексом установлено, что владельцем спецсчета может быть ТСЖ, ЖСК или Региональный оператор, а с 1 января 2015 года - управляющая организация.
А если наш СПК предлагает сделать владельцем счета его?
Диана Новомейская: А кооператив не создан в вашем многоквартирном доме, а пришел с договором управления извне, то есть он для вашего дома является просто управляющей компанией, которая до 1 января не может быть владельцами спецсчета, жилинспекция будет считать, что вы не выбрали надлежащего владельца, и примет решение, что способ формирования фонда не выбран.
Мы совершенно неожиданно узнали о том, что вообще вошли в это СПК...
Диана Новомейская: Все решения по управлению многоквартирным домом должны приниматься на общем собрании. Всем тем, кто якобы проголосовал за переход в СПК, надо идти в суд доказывать, что они не делали такого выбора. Бывает еще такая ситуация, когда на собрание пришел 51% жильцов и половина из них проголосовали за что-то, то это считается законным. Поэтому возможно злоупотребление. Поэтому и надо ходить на собрания, а если о нем были оповещены не все собственники, то в суде можно оспорить решения общего собрания, если не прошло больше 6 месяцев с их принятия.
Работа с управляющими организациями.
Нам приходят две платежки за отопление и горячую воду – одна от «Единой УК» и вторая от «УКС». Кому надо платить?
Диана Новомейская: Жители могут платить за ресурсы, как через управляющую организацию, так и напрямую ресурсоснабжающей организации (в данном случае с отоплением и горячей водой, это «УКС»). Они могут выбрать любой из этих вариантов на общем собрании. Кроме того, по жилищному кодексу, если у управляющей организации есть задолженность более 2 месяцев перед ресурсоснабжающей организацией, то РСО может выставлять платежки напрямую. И в данном случае «УКС» воспользовался данным правом, видимо у «Единой УК» есть задолженность, либо не заключен с договор с «УКС». И пока они не разрешат свои вопросы, следует платить в «УКС». Но жители бывают не всегда информированы. Так, «УКС» должен был уведомить вас - на обратной стороне платежки должно быть причина выставления платежки.
Сейчас в Ижевске многие управляющие компании и ресурсоснабжающие организации расторгают между собой договоры и «ресурсники» начинают выставлять платежки напрямую. Кто в этом случае отвечает за качество предоставляемых услуг? Можно ли обратиться собственники обратиться в «УКС» и в «Водоканал», чтобы с каждым из них заключили письменный договор, где будет прописано кто и за что отвечает? Могут ли «ресурсники» отказать собственникам в заключении такого договора? Или другой вариант, собственники сами на общем собрании решили перейти на прямые платежи с ресурсниками. Кто в этом случае является исполнителем коммунальных услуг и какой договор заключается между собственниками и «ресурсником»? Означает ли это переход на прямые договоры с населением? Может ли РСО отказаться от выставления платежек напрямую собственникам?
Александр Корюгин: Если нет договора между УК и РСО, соответственно РСО является исполнителем услуг. И она несет всю ответственность за предоставление этих услуг. А если они не расторгли договор с управляющей компанией, то договоры с «УКСом» и «Водоканалом» заключать не требуется. Если же собственники сами на общем собрании решили перейти на прямые платежи с ресурсниками, то исполнителем все равно является УК, ведь они не расторгли с ними договор, а прост о приняли решение платить ресурсоснабжающей организации. И второй вариант предпочтительней.
Живем на Ворошилова, 58. Жители голосуют за переход от УК «Доверие» в «Единую УК» (вроде то же самое «Доверие»), но без переноса долгов «Доверия» новой УК. Вопрос: зачем это нужно «Доверию», как это отразится на жителях дома?
Александр Корюгин: «Доверию» хорошо, а жителям без разницы. Но жильцы не должны идти у них на поводу.
Хотелось бы узнать где найти наиболее полную информацию по управляющим компаниям Ижевска? Как понять, что управляющая компания является недобросовестной? Есть ли где-нибудь информация по долгам управляющих компаний за холодное водоснабжение и электроэнергию (по аналогии с долгами за отопление на сайте «УКС»)?
Роман Вячеславович Жёлтышев jeltrv@mail.ru
Существует ли список «хороших» управляющих компаний?
Диана Новомейская: Как таковые мы не можем называть управляющие компании хорошими или плохими, но мы в этом году в первый раз попробовали провести потребительский рейтинг управляющих компаний, и на сайте Минстроя Удмуртии также можно увидеть, как мы распределили УК по категориям от высокой оценки до оценки ниже среднего http://www.minstroy.ru/node/2805.
А вообще, управляющие организации по закону обязаны раскрывать информацию о выполняемых работах, условиях оказания работ, стоимости работ, ценах и тарифах на коммунальные ресурсы. Эту информацию можно найти на сайте самой управляющей компании, сайте Минстроя республики, сайте муниципального образования или сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Также на стойках и стендах в помещении УК или в ответе на письменный запрос.
Также, с мая 2015 года работать в сфере управления не смогут те компании, которые не получат лицензию. В случае если за год УК дважды получит административное наказание за неисполнение обязательств, то дома будут исключаться из управления УК. Если исключенных домов будет много (больше 15% от площади всех имеющихся в управле нии домов), то лицензия управляющей компании будет аннулирована.
Купили квартиру в новостройке напрямую от застройщика. После сдачи дома начали приходить платежки от УК. Но УК ни с одним из жильцов дома еще не заключила договор. Спустя месяц задаем вопрос, когда будут заключать договора, отвечают - когда большая часть жильцов (51%) получат свидетельство о собственности. Прошло полгода ситуация не изменилась. Платежки приходят. Конкурса о выборе УК не было. Как платить за коммунальные услуги, если ни с кем из собственников не заключен договор с УК?
Чьи реквизиты указаны в платежке, если нет договора и сверить реквизиты не с чем?
И имеет ли право УК выставлять без договора платежки? И если не имеет, то как быть с оплаченными платежками?
Диана Новомейская: После того, как дом введен в эксплуатацию, прямо тут же застройщик может определить любую управляющую компанию, чтобы она сразу приступила к управлению многоквартирным домом и предоставлению коммунальных услуг потребителям. Ведь собственники потребляют их, и платить все равно надо. Затем орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для данного дома на срок не менее 1 года, либо до тех пор, пока собственники сами не соберутся и не выберут способ управления домом и управляющую организацию. Удивляет, что прошло так много времени, а вы не провели собрание. Инициатива же от собственников должна быть.
Горячая вода и отопление.
Проживаем в д.Пирогово (многоквартирный пятиэтажный дом), поставщиком тепла и горячей воды является ООО «Бытовик». За квартиру площадью 54,6 кв. м. платим за тепло 2500 ежемесячно, хотелось бы узнать, почему у данного поставщика почти самый высокий тариф на отопление, из чего он складывается, каким образом РЭК устанавливает эти тарифы? И еще один вопрос по оплате за горячую воду: правда ли что сейчас введен коэффициент на подогрев воды и рассчитывается он исходя из количества потребленной горячей воды: получается, его размер каждый месяц будет разным?
Александр Корюгин: Это не самый дорогой тариф и формируется он исходя из затрат. То есть на каждой территории он разный, нет такого усредненного, как по Ижевску. То есть «УКС» покупает теплоэнергию, делит на всех, сколько потратится и получается тариф. Если бы так не усредняли, у нас по Ижевску могла бы быть ситуация, что те, кто подключен к ТЭЦ, платили бы мало, а те, кто живут в Машиностроителе и подключены к котельной, у них тариф был бы гораздо выше. А «Домовик» осуществляет деятельность только для Пирогово. И цена на ресурс там установлен законом.
По второму вопросу по коэффициенту: нет, не правда. Коэфициент есть, но рассчитывается он не из количества потребленной воды, а из количества норматива. Вот у вас, если есть прибор учета горячей воды, вы смотрите, что за месяц слили 3 куба горячей воды. Вот вы платите за 3 куба по 11 рублей, как за холодную воду, и смотрите, сколько стоит нагрев 3 кубов, сложили и получили стоимость затрат по горячей воде. Есть формула, по которой определяется тариф на горячую воду. То есть холодную воду и тепловую энергию надо смешать в какой-то пропорции, чтобы получилось 60 градусов горячая вода.
А куда обращаться, если горячая вода максимум градусов 40? Сколько в УК ни обращались, ничего не делают.
Почему на улицах уже -15 ночью, а дома батареи всего лишь чуть теплые?
Александр Корюгин: Надо составить акт о том, что вода имеет температуру ниже положенных 60 градусов. Составить акт можно в свободной форме самостоятельно, а еще три соседа в качестве понятых могут подтвердить данные. Или можно пригласить представителя управляющей компании, чтобы они составили этот акт, а потом пригласить Жилинспекцию по телефону 59-00-18. Мы приходим, замеряем и предпринимаем меры. То же самое касается квартир, в которых не достаточно тепло (ниже 20 градусов).
Почему, каждый раз, открывая кран горячей воды, приходится ждать по несколько минут, прежде чем пробежит холодная и появится горячая? Ночью так и вообще можно не дождаться горячей воды. От 5 до 30 литров пропускается просто так каждый раз, как требуется горячая вода. Это намеренно сделано для завышения показаний или просто забыли трубы утеплить?
Александр Корюгин: Существуют нормы замеров - надо 3 минуты проливать воду и если она не достигнет 60 градусов, то в этом есть нарушение. Это не значит, что трубы не утеплены или это делается специально, а зависит от циркуляции воды, как по дому, так и по улице. Представьте дома, ночью водой никто не пользуется, она остывает, как только кто-то включил, циркуляция пошла.
Придется ли платить за тепло больше, ведь холода настали раньше?
Александр Корюгин: Если многоквартирный дом не оборудован общедомовыми приборами учета, то за тепло мы платим по нормативу. То есть, раннее начало отопительного периода на сумме оплаты не отразится. Если в доме есть общедомовой счетчик, то мы исходим из среднемесячного потребления за предыдущий год (с последующим перерасчетом в начале следующего года с учетом фактического потребления за текущий год). Это значит, что в этом году вы заплатите столько же, сколько в прошлом, но по результатам года будет проведен перерасчет в соответствии с фактическим потреблением за 2014 год и результат может измениться, как в большую, так и в меньшую сторону.
Другие проблемы.
Наш МКД наш сдан в 2010 году, сейчас УК (она является дочкой застройщика) проводит ремонт всех восьми подъездов нашего дома, а именно: штукатурят и красят стены заново, где это требуется (собрание по этому поводу не проводилось). По договору застройщиком гарантия на МКД указана 5 лет. В УК сказали, что этот ремонт производится за счет денежных средств на текущий ремонт. Вопрос: распространяется ли гарантия застройщика (5 лет) на это ремонт?
Диана Новомейская: Застройщик не несет ответственности за недостатки и дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они появились вследствие нормального износа или из-за нарушения эксплуатации. Поэтому, если в подъездах дома отделка стен производится из-за ненадлежащего износа, например, появились надписи, царапины, выбоины, то застройщик не обязан выполнять работы за свой счет.
Если у нас в доме есть пара злостных неплательщиков, имеет ли право ЖРП их долги распределить на всех жильцов, чтобы за домом не было долгов? Если да, то должны ли это обсуждать на общем собрании?
Александр Корюгин: Это запрещено - нельзя делить долги на всех.
Пока я была в отпуске, меня затопили. По приезду затопили еще два раза по ночам. Подтекало не сильно, но обои испорчены (ремонту меньше 2 лет). Соседи сверху говорят и доказывают сантехникам из нашей управляющей, что у них все в порядке. Что делать?
Александр Корюгин: Надо все-таки определить причину. Если дело в перекрытии, то вас постоянно будет топить – надо обратиться в управляющую компанию, там посмотреть журнал заявок, если сигнала о проблеме в перекрытии не было и все работает, вывод напрашивается сам собой – может, сосед пролил что-то, но тут же вытер. Или это сосед не тот, который сверху, а сбоку или из соседнего подъезда. В любом случае, тут можно защитить свои права только в судебном порядке. А если дело все-таки в перекрытии, то управляющая возмещает вам испорченный ремонт.
У нас после ремонта швов в доме стала появляться плесень на стенах, потому что вентиляция не работает и стены промерзают. Что нам сделать, чтобы это исправили и нам отремонтировали квартиру или возместили ущерб?
Диана Новомейская: Подрядчик, проводивший ремонт, должен устранить проблемы в рамках гарантийных обязательств. Если он откажется, то надо обращаться в Жилинспекцию. Они выдадут предписание об устранении неполадок этому ТСЖ. ТСЖ должно ликвидировать причину, восстановить систему вентиляции. Но ремонт в квартире уже собственник делает в квартире за свой счет. Хотя, вы можете конечно попытаться доказать причинно-следственную связь в судебном порядке - у меня не было плесени, потом из-за того, что промерзают стены и не работает вентиляция, она появилась. Но вам надо будет доказывать, что раньше не было плесени и, что она стала образовываться после нанесения вреда умышленного или не умышленного этим ТСЖ. Я считаю, что это навряд ли легко доказать, но тем не менее можно.
|
