Застройщики, агентства недвижимости и риэлторы столицы Удмуртии рассказали IZHLIFE, стоит ли в текущем году ожидать повышения цен на квартиры, какое жилье пользуется наибольшим спросом, а также что будет с ипотекой и льготными госпрограммами.
Стоит ли ожидать повышения цен на рынке недвижимости
В текущих реалиях спрогнозировать на 100% ситуацию на рынке недвижимости невозможно. Однако ожидается, что она будет более-менее стабильной, – отмечает риэлтор Александр Загуменнов. В целом, риэлторы и агентства недвижимости говорят, что резкого повышения цен на рынке в 2024 году не предвидится, поскольку в прошлом году цены уже достигли достаточно высоких отметок. «Также можно прогнозировать, что цены не упадут. Они, скорее всего, останутся на прежнем уровне или вырастут на несколько процентов», – считает руководитель отдела продаж новостроек «FLЭТHOUSE» Оксана Мельник. В агентстве недвижимости «Этажи» в Ижевске добавили, что на повышение цены будет влиять снижение ставок по ипотеке, что ожидается ближе к маю-июню.
Александр Загуменнов также считает, что резкого повышения цен не ожидается. «Не думаю, что после прошлогоднего повышения цен они будут еще расти. Потому что разница между вторичным жильем, где ипотека под 18%, и первичным жильем, где ставка может быть 6-8%, просто огромная. При этом после прошлогодних изменений в законодательстве застройщики теперь вынуждены платить комиссионное вознаграждение банку, за счет чего банки снижают ставку. И эти проблемы, эти переплаты будут на плечах покупателей. Некоторые застройщики сразу повысили цены на 5-7%. Поэтому порой вкладываться в стройку, которая сдается в 2025-2026 годах, не имеет никакого смысла. Вам кажется, что у вас низкая ставка по ипотеке, но по большому счету это просто иллюзия. Если посчитать сумму кредита, то она будет почти в два раза больше, пусть и платить меньше», – отмечает эксперт. (Прим. – у вторички процент значительно больше, но квартиры на первичке гораздо дороже. Из-за этого и создается иллюзия экономии).
Вместе с тем, по мнению руководителя службы маркетинга и реализации недвижимости строительной компании «АССО-Строй» Александра Шишкина, прогнозируется очередной рост цен на строительные материалы, в частности – на арматуру и бетон. И это, конечно, скажется на себестоимости строительства, а следовательно, и на цене квадратного метра. Наметившееся субсидирование льготных ипотечных ставок со стороны застройщиков также повысит цены первичного рынка.
Как меняется спрос на первичное и вторичное жилье и какие квартиры востребованы у покупателей
По мнению Александра Шишкина, первичный рынок остается более привлекательным как по своим продуктовым характеристикам, так и по условиям приобретения. Благодаря программам льготной ипотеки спрос на рынке новостроек продолжает оставаться стабильным. Традиционно самым покупаемым типом квартир является однокомнатная с большой кухней-гостиной. Увеличился спрос на квартиры с чистовой отделкой.
Директор агентства недвижимости «Этажи» в Ижевске Александр Ботников добавил, что пока до 1 июля 2024 года действует льготная ипотека, спрос на новостройки и загородную недвижимость будет заметно расти. И этот прирост уже очень заметен при сравнении января 2024 г. с тем же месяцем 2023 г.
Во «FLЭТHOUSE» также считают, что сохраняется спрос на квартиры небольшого формата: студии, однокомнатные и «евродвушки». Их популярность связана с тем, что молодые семьи стремятся жить отдельно от родителей и в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Также квартиры этого формата приобретаются для иногородних студентов, а учитывая большое количество вузов в Ижевске, это достаточно весомая категория покупателей. Двух-трехкомнатные квартиры становятся актуальны для семей после рождения второго ребенка, говорят в агентстве. Там уже на первый план выходят такие критерии выбора, как качество жилой среды: безопасная придомовая территория, обособленное приватное пространство, качественное наполнение детских игровых зон, шаговая доступность до детских учреждений.
«В крупных регионах уже сейчас среди покупателей появляется спрос на аренду жилья с правом выкупа: покупателям предлагается въехать в уже готовые новостройки и ежемесячно вносить арендную плату, которая в дальнейшем пойдет в счет первого взноса на ипотеку. Возможно, такая практика застройщиков будет набирать обороты», – поделилась Оксана Мельник. Еще одна из последних тенденций – это квартиры с отдельным входом либо с собственными террасами.
В «Этажах» добавили, что в новых многоквартирных домах заметно уменьшение средней площади квартир. «Одним словом, возвращаемся во времена хрущевок. На фоне этого многим семьям выгоднее приобрести дом площадью 100 кв. м, чем квартиру в 70 кв. м», – сказал Александр Ботников.
Несколько иная ситуация – по наблюдениям Александра Загуменнова. Он отмечает небольшое снижение интереса к первичному жилью, при этом спрос на вторичном рынке достаточно стабильный. «Стали больше интересоваться двухкомнатными квартирами, особенно на «вторичке». Поскольку на однокомнатные квартиры и студии цены сильно завышены. Их покупают не только те, кто собирается там жить, но и спекулянты, которые перепродают эти квартиры или сдают в аренду по завышенной цене. И покупатели видят, что можно добавить 20% от стоимости жилья и купить двушку. Сейчас большие квартиры упали в цене примерно на 10-20%. Еще стоит отметить, что на вторичном рынке очень мало интересных вариантов. И если они появляются, они уходят за неделю», – сказал Александр Загуменнов.
Также участники рынка ожидают увеличения ввода в эксплуатацию новых домов. «Ввод в эксплуатацию однозначно увеличится, так как уже в первом квартале сдается большой пул квартир у многих застройщиков», – отметил Александр Ботников. При этом Александр Загуменнов добавил, что в новых домах при сдаче остается все больше и больше нераспроданных квартир.
За последние три года многоквартирное строительство ежегодно прирастает на 5-7% в год, говорит Оксана Мельник. В 2024 году увеличение или же снижение объема жилья будет зависеть от условий выдачи ипотечных займов, так как это основной финансовый инструмент развития жилья.
Что будет с ипотекой и госпрограммами
Во «FLЭТHOUSE» считают, что повторения рекордной выдачи ипотечных займов, как в прошлом году, в 2024 году ожидать не стоит. «Правительство скорректировало параметры ипотечных программ: первоначальный взнос увеличился до 30% по самой популярной льготной ипотеке на новостройки, ввели ограничение на количество кредитов, теперь льготными условиями заемщик может воспользоваться лишь один раз. Судьба госпрограмм будет главной интригой: какие из них сохранятся, какие будут скорректированы. Пока можно прогнозировать, что объемы семейной ипотеки будут возрастать», – прокомментировала Оксана Мельник.
Александр Загуменнов добавил, что президент объявил, что господдержку необходимо продлевать. «Я понимаю, что это предвыборная кампания, но все застройщики поддерживают эту инициативу. Посмотрим, что будет. Я поначалу беспокоился по поводу предстоящих выборов (прим. – президента страны), но думаю, что кардинально ничего не должно измениться. В том числе в финансах и на рынке недвижимости. Если что-то серьезно поменяется в деньгах, люди просто не смогут выплачивать ипотечные кредиты, банки разорятся. Если господдержка закроется, застройщикам будет плохо, а они вносят значительный вклад в нашу экономику», – заключил риэлтор.