С 1 июля 2024 года в России завершилась программа льготной ипотеки, позволяющая участникам программы получать ипотечный кредит по ставке 8% годовых. Телеграм-канал «Ижевский бизON» попросил экспертов – экономистов и специалистов в сфере недвижимости - ответить на вопросы, что повлияло на отмену льготной ипотеки, как это скажется на рынке недвижимости, как изменится дальнейшая ставка по ипотеке и ожидается ли внедрение новых льготных программ.
Что повлияло на закрытие льготной программы?
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак подчеркивает, что льготная ипотека изначально вводилась как временная мера поддержки. В первом постановлении правительства был установлен срок завершения госпрограммы – 1 ноября 2020 года. Но затем с подачи строительного лобби власти неоднократно продлевали этот ипотечный «допинг». В какой-то момент даже появились инициативы сделать льготу постоянным механизмом, однако финансовый блок правительства их регулярно «зарубал», поскольку нагрузка на бюджет год от года увеличивалась. Причина – разницу между льготной ставкой и рыночными процентами банкам компенсировало государство. Так как эти показатели за четыре года фактически удвоились, то и расходы казны стали в разы больше, чем планировалось изначально.
«Доступный кредит сказался на ценообразовании новостроек, которые за годы действия госпрограммы подорожали вдвое. На рынке возникли и другие перекосы. К началу 2024 года стоимость «первички» обгоняла «вторичку» на 40%, по данным Центробанка. Таким образом, вместо доступного жилья покупатели получали доступный ипотечный платеж, а стоимость недвижимости постоянно росла из-за высокого спроса. Со временем даже льготная ипотека стал не по карману людям с доходами ниже средних, хотя госпрограмма создавалась именно под них. По сути всю выгоду от низкой ставки госпрограммы «съедали» высокие цены квартир. Вот почему госпрограмма-2020 в итоге была закрыта», — сказал Ярослав Баджурак.
Специалист по недвижимости, руководитель офиса агентства недвижимости «ДОМИАН ЭКСПЕРТ» Ольга Котовская добавила, что одной из причин закрытия программы стало то, что основная масса людей, воспользовавшихся льготной ипотекой, были не целевыми кредиторами. К примеру, среди них было много инвесторов, что привело к росту объемов продаж застройщиков и, соответственно, к росту цен. В итоге доступность жилья для категории людей, на которых была направлена программа, еще больше уменьшилась. В связи с этим государство увидело, что механизм работает неэффективно и не достигает целей программы.
Как отмена льготной ипотеки повлияет на рынок недвижимости?
По мнению экономиста, юриста-международника Дмитрия Семенова, стоит ожидать сокращения продаж. Но падения цен при этом не будет: банки продолжат финансировать стройки с учетом низкого порога продаж. Произойдет торможение вывода на рынок новых проектов, пока предложение и спрос не вернутся к балансу. Чтобы не было перенасыщенности рынка, сократится объем строительства на 30-35%. Спрос на недвижимость останется, но цены на «первичку» и «вторичку» могут колебаться лишь процентов на 5%.
Судя по прогнозам главы Сбербанка Германа Грефа, после отмены льготной ипотеки рынок будет «болеть» два года, отмечает Ярослав Баджурак. Очевидно, что ее отмена скажется на объеме сделок, т.к. на этот вид льготного кредита в течение 2024 года приходилось до трети выдач. Следовательно, рынок в целом «просядет» на 25%-30%. Причем ситуация в сегменте новостроек будет более тяжелой. Здесь льготная ипотека занимала около половины от количества продаж.
«Напомним, что власти сузили круг тех, кому доступна семейная ипотека на новостройки под 6%. Ее смогут брать в основном семьи с ребенком до 6 лет. В результате она станет недоступна двум из трех потенциальных покупателей. Суммируя этот показатель с нашими оценками падения спроса из-за завершения льготной ипотеки (25%-30%), можно говорить о рисках обвала ипотечного рынка новостроек до 80%. То есть покупать квартиры у застройщиков с господдержкой сможет лишь каждый пятый заемщик, который подпадает под условия оставшихся госпрограмм, если сравнивать с данными до 1 июля 2024 года», – подчеркнул Ярослав Баджурак.
Представители Минфина РФ заявляли, что на долю госпрограмм после этих радикальных перемен будет приходиться до 25% сделок. По сути рынок вернется в эпоху до льготной ипотеки – на пять лет назад. Доля «вторички» вернется в диапазон 60%-70%. Без искусственной поддержки потребительского спроса после отмены массовой льготной ипотеки может немного сократиться разрыв цен между первичным и вторичным рынками недвижимости. Эксперт обращает внимание, что именно «вторичка», где в разы больше независимых друг от друга продавцов, отображает реальный рыночный уровень цен.
«Многие люди сейчас ждут снижения цен на недвижимость. Но мы считаем, вряд ли возможен «обвал», пока растет инфляция. Квадратные метры - такой же товар, как автомобили или электроника. Пока деньги «съедает» инфляция, товары дорожают. Вот почему мы считаем, что цены на недвижимость в июле выйдут на «плато» и до конца года будут варьироваться в диапазоне 5%-10% «вверх-вниз». Но такой сценарий возможен, если в экономике страны не будет новых шоков из-за геополитики и санкций», — заключил Ярослав Баджурак.
Еще один фактор, связанный с инфляцией, сказывается на предложении, то есть на квадратных метрах, выставленных на продажу как на «первичке», так и на «вторичке». У застройщиков растут издержки — стоимость проектного финансирования, расходы на стройматериалы, логистику, зарплаты сотрудников и т.д. Из-за роста издержек девелоперы могут придерживать ввод новостроек и сокращать запуск новых проектов. Но тогда на рынке падает предложение. Наступает перекос, так как спрос потребителей не удовлетворен, что также становится фактором для повышения цен.
Что будет со ставкой по ипотеке в ближайшем будущем?
После отмены льготного кредита средние ставки ипотечного кредитования по правилам математики резко вырастут, говорят эксперты сервиса «Выберу.ру». По статистике ЦБ по итогам мая 2024 г., средние ставки в Удмуртии составили 5,83% по ипотеке на новостройки (по договорам долевого участия) и 9,34% - по всем ипотечным сделкам. Так как вырастет доля «вторички», где за июнь банки подняли ставки до 19,5%-20%, то средние проценты сделок станут выше минимум вдвое. Следовательно, ипотечный платеж также возрастет.
Как банки будут привлекать заемщиков и как застройщики будут поддерживать спрос?
По мнению Ярослава Баджурака, без массовой льготной ипотеки застройщиков ждут непростые времена. Предполагается, что потерявший льготную госпрограмму рынок ждет ренессанс собственных предложений девелоперов в виде рассрочки, траншевой ипотеки, трейд-ина и др. Не исключено, что для сохранения продаж застройщики будут компенсировать часть ипотечных процентов покупателям своих объектов. Тем более, что эти схемы уже были опробованы в предыдущие годы, а сами девелоперы накопили запас прочности на «черный» день.
Эксперты прогнозируют, что станет больше и партнерских программ от банков и застройщиков. Накануне 1 июля ипотечные лидеры Сбербанк и ВТБ объявили, что вместе со своими партнерами, аккредитованными застройщиками, сохранят для покупателей ипотечных новостроек ставку кредитования в 8% и ниже. Но только если девелоперы согласятся субсидировать ставки. Тогда клиенты смогут сократить платеж по кредиту на период строительства дома. Сбербанк при этом предупредил, что льгота будет действовать только на период от 1 года до 5 лет. Альфа-Банк для поддержки первичного рынка предложит своим клиентам опцию «Полгода без забот». С ней платеж по ипотеке в первые 6 месяцев составит 10 тыс. руб., а после завершения льготного периода будет доступна сниженная ставка на весь срок кредита. Можно ожидать, что примеру лидеров последуют и другие банки.
«В результате люди смогут брать ипотеку на новостройки не по заоблачным рыночным ставкам в 20% хотя бы в первые годы. И надеяться в дальнейшем рефинансировать кредит, когда ситуация улучшится. Другое дело, что схемы застройщиков и банков будут сдерживать от падения цены квартир. Очевидно, что льготы к ставке и посильному ежемесячному платежу продавцы, как и в прежние годы, переложат на плечи покупателей», – рассказал Ярослав Баджурак.
Ожидается ли внедрение новых льготных программ?
В «Выберу.ру» считают, что с учетом риска санкций и возможных изменений в геополитике, в ближайшие пару лет вряд ли появятся новые льготные программы. По мнению Ольги Котовской, государство будет наблюдать за результатами изменений, внесенных в семейную ипотеку, и оценивать ее востребованность и влияние на рынок. Также будет учитываться влияние нынешних ставок на вторичное жилье и депозитные предложения банков.
Дмитрий Семенов напомнил, что также стабильно работает «Дальневосточная», «Арктическая», «Сельская» и «Военная ипотека». Во многих регионах действуют местные программы областного материнского (семейного) капитала (ОМК).
«Несмотря на закрытие программы льготной ипотеки, многие государственные программы остались доступными. Господдержка по-прежнему действует, хотя и сместилась в сторону помощи конкретным категориям заемщиков и развивающим территориям. Думаю, адресная программа станет следующим мощным драйвером развития рынка недвижимости, каким была льготная ипотека под 8%», – заключил Дмитрий Семенов.
