Итоги уходящего года мы подводим вместе с одним из самых известных бизнесменов в республике – Андреем Осколковым. В интервью порталу IZHLIFE он рассказал о рекордах местных строительных компаний, а также о новых проектах и перспективах рынка недвижимости, в том числе связанных с изменениями в законодательстве. Поговорили мы и о том, как сочетание частных инвестиций и государственной поддержки способно решить многие городские проблемы.
Заходим в Татарстан
– Андрей Эдуардович, как вы оцениваете итоги уходящего года?
– Год, как водится, был непростым. Но в то же время мы сумели добиться нескольких серьезных прорывов. Как акционер КОМОС ГРУПП я горжусь успехами своих коллег из агрохолдинга. Главное достижение в 2018 году, конечно, – приобретение и первая очередь реконструкции Казанского молочного комбината. Татарстан – значимый в России регион, а для Удмуртии он всегда был просто недостижимым примером. Поэтому успешное развитие на такой непростой и конкурентной территории, где у нас уже не один актив, лично у меня вызывает чувство гордости. С производственной точки зрения это тоже целый ряд преимуществ: во-первых, Татарстан – один из немногих регионов, где есть избыток молока, во-вторых, здесь налаженная логистика до Москвы. Москва и Московская область потребляют много нашей продукции. Так что это еще один большой шаг в нашем движении к цели – стать национальным лидером молочной отрасли.
– А если говорить о компании КОМОССТРОЙ? У вас не было мыслей по выходу на федеральный рынок?
– Более того – мы уже начали двигаться в эту сторону. Так, например, со следующего года мы заходим на строительный рынок Казани. Уже прошли переговоры с властями города и республики Татарстан. И, что важно, мы выходим не только как коммерческий застройщик, мы будем реализовывать программу обеспечения жильем обманутых дольщиков, то есть участвовать в большом государственном социальном проекте. Подобный опыт мы уже приобрели в Удмуртии. Будем трансформировать его в Казани. Не буду скрывать, что Казань интересна нам и с точки зрения развития как коммерческой компании. Покупательский спрос и стоимость жилья в столице Татарстана выше, чем в Удмуртии. Это может стать новым рывком для нас.
140 тысяч квадратных метров жилья
– Давайте вернемся в Ижевск. Какие достижения компании КОМОССТРОЙ вы бы отметили?
– С командой КОМОССТРОЙ мы перешагнули в этом году планку в миллион квадратных метров. Это жилье, производственные здания и торговые площади. Мы сдали в этом году 140 000 квадратных метров жилья – это рекорд и для нас, и для Ижевска в целом. Мы всегда оценивали свою долю в Ижевске как треть строительного рынка и ежегодно сдавали около 100 тысяч квадратных метров. Но этот год стал уникальным, и нам удалось значительно улучшить этот показатель. В следующем, думаю, будет уже поменьше.
– Но главное – наши проекты изменились качественно. Мы пересмотрели свою строительную концепцию, так как требования людей к приобретаемому жилью значительно возросли. Если раньше это была просто потребность в квадратных метрах, и нам нужно было удовлетворить тот отложенный спрос на жилье, который скопился у ижевчан за долгие годы, то сегодня все совсем по-другому. Все проекты, запущенные в уходящем году, мы продумывали до мелочей – от цветовой гаммы материалов до благоустройства дворов и создания детских площадок. Этому, в том числе, мы научились у наших конкурентов, и я благодарен им за такой опыт. Будучи лидерами, мы всегда продолжаем учиться у тех, кто когда-то учился у нас. Это наша сильная сторона. Благодаря работе строителей Ижевск преображается, появляются новые интересные здания и проекты. Я считаю, городу стоит сказать спасибо Алексею Чулкину (УДС) за сложнейший проект по сносу деревянных домов на Пушкинской и строительство нового современного микрорайона на Пушкинской, группе компаний «Острова» за интересную концепцию застройки в «Металлурге». Впечатляют успехи компании «Талан» на федеральном уровне.
Центр города украсят четыре башни ЖК «Республика»
– Какие проекты КОМОССТРОЙ для вас наиболее значимы?
– Из уже реализованных, конечно, «Колизей». Сейчас можно уверенно сказать, что он стал украшением центральной части города, важнейшей ее части на стыке с Центральной площадью и эспланадой, формирующей панораму города с пруда. К этой территории особые требования. Я хорошо помню споры, которыми сопровождался старт проекта три года назад, когда некоторые представители общественности выступали против застройки этого участка. Я тогда говорил, давайте дождемся конца строительства, цыплят по осени считают. Понятно, что никому не нравится стройка под окнами, но полученный результат того стоил.
– Следующим нашим шагом в развитии этой территории станет еще более амбициозный проект по строительству комплекса «Республика», или, как мы их называем, Башен. Две башни уже активно строятся, а всего мы планируем построить четыре. Для Удмуртии это будет действительно уникальный проект, а для компании – весьма непростой. У Башен будут полностью стеклянные фасады, сделанные по той же технологии, что используется в строительстве большинства небоскребов в мире, в том числе и в башнях комплекса «Москва-Сити». Это по-настоящему высокотехнологичные фасады с высокими теплоизоляционными свойствами, с повышенной прозрачностью окон, надежные, безопасные и, безусловно, красивые. Соответственно они дороже традиционных решений. В Москве она, конечно, оправдана, а в Ижевске мы упираемся в покупательский спрос. Мы не можем продавать больше и дороже, чем люди готовы купить. С точки зрения экономики нам выгоднее построить здесь дома с обычными окнами и фасадами. Но я принял решение, что это визитная карточка города, а значит, здесь необходим достойный уровень. Себестоимость этих зданий будет, безусловно, очень высокой.
Об эскроу-счетах и росте цен на квартиры
– В следующем году изменится схема финансирования жилищного строительства. Вместо привлечения дольщиков застройщикам придется работать с банками, через эскроу-счета. К каким последствиям это приведет?
– Мы стоим перед неизбежным ростом себестоимости жилья, что не может не сказаться негативно на его цене. Да, с одной стороны, государство вроде как защитило покупателей от недобросовестных застройщиков. С другой, надо понимать, что банки просто так денег не дают. Как минимум в цену жилья будет заложен тот процент, под который эти средства привлекаются. Вероятно, могут повлиять и другие факторы. Делать точный прогноз пока сложно. Все определит рынок. Сильнее всего это повышение заденет покупателей жилья эконом-класса, людей, для которых цена имеет определяющее решение при выборе квартиры. У нас есть небольшой задел из строящихся домов. Но для новых проектов это все, конечно, сразу скажется на цене. В целом новая схема финансирования неминуемо приведет и к изменению рынка. Банки являются более жестким фильтром для застройщиков, чем дольщики. И кто-то в любом случае этот фильтр не пройдет и уйдет с рынка.
– Наша команда выстроила партнерские отношения со всеми уполномоченными банками. Мы уже запустили несколько проектов с участием банковского финансирования, в том числе с применением относительного нового механизма продаж через счета эскроу. Правила меняются каждый день, и мы готовы к этим изменениям. А тем, кто не встроится в новые правила и не построит доверительные отношения с банками, придется уйти с рынка. И не могу не отметить, что банки, которые будут работать по эскроу-счетам – Сбербанк, ВТБ и другие, – становятся самой главной гарантией надежности строителей. Потому что пройти их ценз очень сложно. Мы, к счастью, давно сотрудничаем с этими банковскими структурами и уже начали работать с ними, в том числе по новой схеме с эскроу-счетами.
– А как вы оцениваете перспективы строительной отрасли в целом на ближайшие годы?
– Есть майские указы президента, которые так или иначе будут определять цели развития для всей страны. Там сказано, что строительство жилья должно быть увеличено почти в два раза – до 120 млн кв. м. Достижение такого показателя невозможно без комплексной застройки целыми микрорайонами. Такое строительство, в свою очередь, невозможно без социальной инфраструктуры и коммуникаций. Здесь нам очень важно взаимодействие с государством. Потому что это в Москве сегодня можно нагрузить застройщика строительством детского сада или школы. А в регионах сделать это не позволяет рентабельность, которая определяется уровнем покупательского спроса. И поэтому здесь мы, конечно, рассчитываем на поддержку государства именно в строительстве социальной инфраструктуры наших новых микрорайонов.
«Красная площадь» и новые микрорайоны на улице Берша
– Какие проекты КОМОССТРОЙ представит в ближайшем будущем?
– Если говорить о масштабных проектах, то в следующем году мы вынесем на суд общественности проект «Красная площадь» на Карла Маркса. Мы уже провели архитектурный международный конкурс, организатором которого был Союз архитекторов Удмуртии, и готовы показать всем заинтересованным лицам варианты освоения этой площадки. Мы должны обсудить проект, показать его как продукт, получить обратную связь от власти и общества и только после этого приступать к реализации.
– Еще более крупный проект готовится на стыке Завьяловского района и Ижевска вдоль улицы Берша. Здесь у нас на большом земельном участке планируется строительство трех микрорайонов общей площадью около 600 тыс. кв. м жилья. Это объемы такого уровня, что нам понадобился партнер, и на одном из микрорайонов им стала кировская компания «Железно». Мы съездили, посмотрели, как они работают, увидели, что у них есть продукты, отличающиеся от наших, и ударили по рукам. В следующем году они и мы начнем осваивать свои участки. Это долгая история – лет на 10, может быть. И то, как мы сможем развивать этот район с точки зрения инфраструктуры, во многом зависит от состояния экономики и позиции власти.
– А если говорить о перспективах Ижевска с точки зрения строительства жилья?
– В целом, потребность в жилье в республике далеко не исчерпана. Есть люди, которые хотят переехать из устаревших морально и физически домов в комфортные и современные, есть сельское население, которое переезжает в города. Это общемировой процесс. Так что у нас тут большое поле для деятельности. И мы тоже присматриваемся к другим городам и очень серьезно их прорабатываем. В целом, развивающиеся компании рано или поздно приходят к необходимости выхода за пределы домашнего региона. Потому что в Ижевске традиционно сильные кадры, чему способствовало развитие их в оборонной промышленности, и достаточно ограниченные возможности внутри города. Сейчас немало интересных компаний, но куда им развиваться в Ижевске? Мы географически поджаты со всех сторон, вот и приходится искать выход на другие рынки.
– Чтобы что-то построить, ты должен сначала снести. Но деревянный сектор, как показывает пример «Татарбазара» и Восточного поселка, не хочет, чтобы рядом появлялась многоэтажная застройка. Садоогороды в черте города, которых здесь быть не должно, тоже очень непростой вариант. Перспективная площадка на сегодня – это 100 га земли между улицами Ленина и 10 лет Октября. Сейчас ее занимают несколько садоогородных массивов. На данный момент мы уже приступили к освоению этой площадки. Насколько мне известно, некоторые застройщики тоже ведут сделки по ней. Но очень важно, чтобы на этот участок был соответствующий проект планировки – его пересекают несколько дорог, в том числе такая крупная магистраль, как проспект Калашникова. Проект планировки должен предусматривать строительство здесь множества социальных объектов: детских садов, школ.
– Для застройщика идеальная ситуация – купить землю у муниципалитета с аукциона. Это абсолютно честный и прозрачный способ. Но в Ижевске таких торгов практически нет. А для того чтобы земля появилась, муниципалитету нужно смотреть вперед. Возможно, еще раз проанализировать имеющийся свободный или неэффективно используемый многочисленными муниципальными предприятиями земельный фонд, активнее вовлекать в оборот земельные участки, освобождаемые в процессе расселения ветхого жилого фонда. Это позволит путем реализации участков на аукционах увеличить доходы городского бюджета и компенсировать затраты, связанные с расселением ветхого жилья.
Город задыхается в старой инфраструктуре
– Если говорить о городской казне, то сейчас большие надежды возлагаются на средства от продажи «Ижевских электросетей». Как вы оцениваете эту сделку?
– У меня здесь позиция одна – продавать надо все. Любой экономист подтвердит, что частный собственник эффективнее государства, хотя, если я правильно понимаю, все движется в сторону того, чтобы продать их государственной корпорации «Россети». Хорошо, что в Удмуртии таких объектов осталось немного. У нас сейчас современная, позитивно мыслящая власть, и, думаю, она доведет этот процесс до конца. Другой вопрос, как рационально использовать полученные средства.
– Хотелось бы каких-то серьезных инфраструктурных решений, новых магистралей, развязок. Потому что город задыхается в старой инфраструктуре. Этими вещами может заниматься только государство, никакой частный бизнес это не вытянет. В этом плане для меня всегда была примером работа нашего первого президента Александра Волкова. Он понимал значимость масштабных строек. С деньгами в то время было не легче, он брал кредиты, договаривался о федеральном софинансировании, разрабатывал республиканские программы, подключал бизнес, но в итоге сделал несколько прорывных проектов, которые изменили облик Ижевска и проведение досуга для горожан.
– А что насчет действующей республиканской власти?
– Мы работаем с теми, кому президент России доверил управление регионом. С какими-то вещами соглашаемся, с какими-то нет. Что-то приветствуем. Есть много моментов, по которым работать с новой командой очень интересно. По каким-то моментам спорим. Иногда нас слышат, иногда нет. Это нормальный процесс и важно, чтобы он шел, чтобы все продолжали заниматься своим делом.
– Я в свое время побывал во власти. Поэтому понимаю степень ответственности, которая у них на плечах, и не только перед бизнесом. Чему стоит поучиться, например, у того же Татарстана? Не будем брать в расчет, что они сумели сохранить ключевые предприятия в руках местного бизнеса, которые реинвестируют прибыль внутри региона. Но у них еще и очень сильные отношения с федеральным центром. Они получают и осваивают много денег оттуда. Наши отношения с федеральным центром в последнее время тоже изменились. В республику тоже пошли деньги, но осваивать их мы еще не научились должным образом. Это серьезное упущение, над которым нужно работать и органам власти, и бизнесу.
– Как вы оцениваете перспективы недавно назначенного главы Ижевске Олега Бекмеметьева?
– Поживем – увидим. Но я рад тому, что пришел человек с опытом. У него за плечами не просто работа на ЧМЗ, депутатство (а оно тоже чего-то стоит: нужно же пройти выборные кампании, уметь разговаривать с людьми), но главное – три года руководства Глазовом. Да, город намного меньше, но проблемы-то те же. По первым шагам, по тем встречам, которые он провел, – у него хороший настрой. Вникнуть, разобраться, помогать развитию. Готовы ли мы взаимодействовать? Конечно.
Как ижевский рынок создает уникальные продукты
– Крупных проектов для Ижевска, той же реконструкции Центральной площади, делалось достаточно много. Но реализуется в итоге очень малая часть.
– Все просто – нет денег. И это бесконечная история. В Удмуртии большой перекос по налогам. Собираем мы много и добросовестно, но две трети уходит в федеральный бюджет. Отсюда, в том числе, и невысокий уровень заработной платы. Отсюда и низкий потребительский спрос, а он определяет очень многое. Если бы налоги распределялись равномернее, Удмуртии не надо было бы думать, где взять деньги на стройку, на Центральную площадь, набережную, например. Но это мечта, приходится жить в реалиях.
– С другой стороны, нет худа без добра. У тех компаний, кто сумел выжить на очень ограниченном и конкурентном ижевском рынке, появляется отличный продукт, который можно успешно продвигать и в других регионах. Примеры есть и кроме уже упоминавшихся направлений производства продуктов питания и строительства. В IT есть «Центр высоких технологий», в бытовой электронике – Корпорация «Центр», в мебели – Андрей Мирлачев, в ресторанном бизнесе – Константин Котов и Максим Коновалов, в строительном генподряде – Николай Колесников, успешно продвигается на федеральном уровне сеть «Хлебница». Сложилась целая плеяда успешных и молодых предпринимателей. Это хорошая тенденция. Наше время пройдет, другие должны встать у руля, и они уже более продвинутые, чем мы. Они проходят этот путь гораздо быстрее. Их не так много, кто создал себя с нуля, и таких стоит всячески поддерживать. У нас, к сожалению, принято чествовать в основном директоров, производственников. При всем уважении к их заслугам, они все же пришли на уже готовое предприятие, построенное предыдущими поколениями. Но мы часто забываем и не признаем заслуги предпринимателей – тех, кто развивает новые проекты, осваивает новые горизонты, создает новые возможности для людей. А во всем мире именно создание новых рабочих мест является одним из главных показателей ответственности и эффективности бизнеса.
– В этом году не стало моего друга Сергея Федоровича Ощепкова – выдающегося предпринимателя, основателя Корпорации «Центр» – компании, которая продвигает Удмуртию более чем в 130 городах страны. Но, к сожалению, никому не приходит в голову хотя бы посмертно присвоить ему звание Почетного гражданина Удмуртии или Ижевска. Конечно, тысячи людей будут помнить его и его добрые дела, но было бы правильно, чтобы эти заслуги признавались и официально. Я хотел бы предложить Медиагруппе «Центр» выступить с такой инициативой и добиться его посмертного признания.
– Что бы вы пожелали коллегам, партнерам и жителям Удмуртии в Новом году?
– В первую очередь, хочется пожелать всем здоровья и стабильности. В наше время все меняется так стремительно, что, я думаю, каждому человеку нужен определенный островок тишины, спокойствия и равновесия. Чтобы двигаться дальше, чтобы быть успешным, чтобы не гнаться за сиюминутными решениями. Еще, безусловно, новогодних чудес. В них можно и нужно верить, и тогда они обязательно сбудутся.
Коммерческое наименование застройщика «ООО «Комос-Строй». Проектную декларацию объектов смотрите на сайте Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф.
На правах рекламы.