В наступающем году свершится то, о чем так долго и много говорят: застройщики не смогут принимать деньги напрямую от покупателей квартир в новых домах. Эти средства будут храниться на специальных эскроу-счетах и перечисляться стройкомпаниям после сдачи дома.
Это значит, что девелоперы будут брать кредиты на строительство у банков. Чем это обернется для покупателей квартир, гадать не нужно. О том, как изменится рынок недвижимости, IZHLIFE рассказали эксперты.
Три причины повышения
Заслуженный и почетный строитель Удмуртии Владимир Агеев говорит, точного прогноза о том, на сколько повысятся цены на квартиры в строящихся домах, нет, так как застройщики пока не знают, под какие проценты банки будут выдавать им кредиты на возведение домов.
– Финансирование строительства будет идти полностью через кредитование, и все будет зависеть от «аппетитов» банков. Так что процентная ставка – это первая и основная причина для повышения, – рассказал Владимир Агеев.
По словам Владимира Агеева, в правительстве Удмуртии готов проект постановления, по которому застройщиков планируется на год освобождать от уплаты имущественных налогов. Но станет ли проект нормативным документом, пока неизвестно.
Впрочем, даже если кредитная ставка для застройщиков будет умеренной, а правительство освободит девелоперов от налогов, цены за жилье в новостройках все равно вырастут. Ведь продавать квартиры на начальной стадии строительства компании уже не смогут, а разница в стоимости между готовым объектом и «на стадии котлована» – в среднем 30%.
«Чистка рынка»: плюсы и минусы
Худа без добра не бывает. Как известно, нововведения на рынке жилищного строительства – это ответ на растущее количество покупателей новостроек, которые так и не дождались свою квартиру и денег за нее обратно не получили. И вложенные ими средства или исчезли со счетов вместе с руководством компании, или были потрачены неэффективно.
– Теперь застройщик не получит средства граждан до момента постройки дома, все деньги будут находиться у банков на эскроу-счетах, – перечисляет плюсы нововведения руководитель Центра продаж новостроек и загородной недвижимости «FLЭTHOUSE » Ирина Алексеева.
Но есть и обратная сторона медали.
– Застройщик будет торопиться достроить объект недвижимости быстрее, чтобы получить деньги от банка. Это может отразиться на качестве строительных работ – могут появиться дома, построенные на скорую руку. Кроме того, если у банка отзовут лицензию, граждане не смогут вернуть свои средства, – говорит Ирина Алексеева. – Помнить нужно и о том, что с рынка уйдут многочисленные строительные компании, у которых нет собственного капитала и которым банки могут отказать в проектном финансировании, а также застройщики, которые не захотят получать процентный кредит от банков. Выбор застройщиков сузится.
Ожидается, что ряды компаний-застройщиков «поредеют» примерно на 30%. Какое-то время будет заказан вход на рынок и новым компаниям с новыми объектами. Дело в том, что под действие закона (то есть под необходимость работы с эскроу-счетами) попадают лишь ЖК, разрешение на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года. Это практически все строящиеся сейчас или запланированные на следующий год дома в Ижевске. Это значит, что у застройщиков нет необходимости повышать на них цену. Однако компаниям-новичкам, которые только готовятся к стройке, пережить такое соперничество будет невозможно.
– Новых не будет, старых станет меньше, не будет сильной конкуренции. А без нее может пострадать качество строительства, – предполагает Владимир Агеев.
Цены в 2019 году
Эксперты говорят: цены на новостройки повысятся не с 1 января, но это не повод затягивать покупку жилья. Те, кто решит жилищный вопрос в ближайшие месяцы, возможно, повышение и не почувствует, так как эксперты прогнозируют новое снижение ставок по ипотеке. То есть сейчас ставки повысились, а цены на жилье низкие. В будущем году цены станут выше, ставки – ниже, в результате общий объем расходов для покупателя строящегося жилья останется на том же уровне. По крайней мере до тех пор, когда застройщики начнут выводить в продажу объекты по уже новым правилам.
– В связи с изменениями федерального закона ФЗ-214 многие компании получили разрешение на строительство заблаговременно. Поэтому есть вероятность (но не гарантия!), что они начнут выходить с новыми проектами на рынок в 2019 году и образуют определенный всплеск предложения. Разрешений получено много, и это факт, – говорит Оксана Макарова, коммерческий директор группы компаний «Острова».
Куда столько строят?
Ижевчане, не интересующиеся покупкой жилья, часто сетуют: «Куда столько строят?». Действительно, сейчас в Ижевске на разной стадии строительства – от проектирования до сдачи – более 100 домов. В этом году, как сообщили в Минстрое, в республике, в основном в Ижевске, будут сданы 659 тысяч кв. м жилья. На будущий год запланировано (и нет сомнений, что будут сданы) 660 тысяч кв. м. И специалисты уверены: как обычно, каждой квартире найдется хозяин, так что перенасыщение рынку не грозит.
– Это вообще вряд ли когда-нибудь произойдет, – уверена Ирина Алексеева. – Посмотрите на квартиру в старом пятиэтажном доме или войдите в подъезд, и все становится ясно. Каждая вторая новостройка покупается на деньги с продажи вторичной недвижимости. Я очень рада, что горожане хотят жить лучше, возвращаться в свои красивые новые квартиры, любоваться потрясающими видами из окна. Развивающие детские площадки, интереснейшая концепция каждого жилого комплекса – ну откуда возникнет перенасыщение?
По словам риелторов и застройщиков, покупатели жилья, наоборот, требуют еще и еще, предъявляя все новые требования к квартире, которую они хотели бы купить.
– Несмотря на то что объем предложения растет, объем спроса тоже не падает. Разрыв между первичным и вторичным жильем высокими темпами увеличивается в качестве жизни, планировочных решениях и в цене настолько, что люди предпочитают вложить все силы и средства именно в покупку новостройки. Вторичное жилье сегодня, за исключением немногочисленной новой «вторички», некомфортно для жизни и инвестиционно непривлекательно, – считает Оксана Макарова.
Тренды 2019 года
Риелторы отмечают, что ижевчане сегодня прекрасно знают, что именно им нужно. Самостоятельный поиск жилья остается в прошлом – все больше людей обращаются в специализированные агентства.
– Во-первых, человек считает количество рабочих часов, дней и недель, которые будут потрачены на поездки по стройкам, стояние в очередях, подачу и исправление документов, и приходит к закономерному выводу, что агентство недвижимости, где ему дадут развернутую информацию о всех заинтересовавших его объектах, – настоящее спасение для его бюджета и нервной системы, – говорит Ирина Алексеева. – Во-вторых, современному покупателю уже не приходится объяснять, что цена квартиры в новостройке, например, в нашем Центре продаж будет точно такой же, как и у застройщика, что услуга подбора квартиры и ведение сделки полностью бесплатна, что бронирование квартиры не стоит ни копейки. К нам люди приходят именно за объективной информацией о всех вариантах. Все уже поняли, что если нужен именно выбор и объективная информация, то надо обращаться в агентство. Люди активно этим пользуются, задают сотни вопросов, отвечая на которые мы и сами растем как специалисты и помогаем сделать более осознанный выбор.
Коммерческий директор группы компаний «Острова» Оксана Макарова отметила: в Ижевске более отчетливо обозначились классы и подклассы новостроек. В каждом из них присутствует ассортимент предложений, который позволяет купить квартиру людям с разными возможностями.
– Массово стали пользоваться популярностью классы «эконом плюс» и «комфорт». Выбирая новый дом, клиенты в первую очередь хотят улучшить свои жилищные условия и получить опции, которые отсутствуют в жилье на вторичном рынке. Это стимулирует застройщиков повышать потребительское качество объектов. Особенно хорошо заметны позитивные изменения в работе с прилегающими территориями: дворами, инфраструктурой, – рассказала Оксана Макарова. – Привлекательные ставки по ипотеке увеличили спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Люди берут жилищные кредиты на 10-15 лет и потому не заинтересованы в покупке студии или однокомнатной квартиры, которые в перспективе надо улучшать и расширять, – констатирует коммерческий директор компании «Острова». – Сильно возросла популярность студийных или, как их по-другому называют, европланировок. Это одно-, двух-, трехкомнатные квартиры с кухнями-гостиными. В Ижевске даже появились дома, полностью состоящие из таких предложений. Мы объясняем это популярностью жизненного сценария, при котором семья имеет возможность готовить, собираться за столом, общаться и отдыхать вместе в одном общем пространстве кухни-гостиной.
*Флетхаус