Жители Удмуртии в этом году в 1,5 раза активнее берут ипотеку. По данным российского Центробанка, за восемь месяцев выдано 12,5 тысяч кредитов. Объем выданных займов вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 62% – до 18,202 млрд рублей. В чем причины оживления и сохранится ли такая ситуация после Нового года, вместе с экспертами разбирался IZHLIFE.
Направления спроса
Эксперты сходятся во мнении, что 2018 год отличается высоким спросом на жилье. Для этого есть несколько причин: снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию, увеличение количества одобренных банками заявок на получение займа. При этом произошел рост стоимости квадратного метра жилья. Для сравнения: в августе 2017 года в новостройке цена составляла 47 113 рублей, в августе 2018 года – 49 235 рублей (по данным Домофонд.ру).
Он также отметил, что эти дополнительные услуги начинают входить в число обязательных требований покупателей. С этим мнением согласна коммерческий директор компании «Острова» Оксана Макарова. Она отметила, что у ижевчан стали более популярны дома классов «эконом плюс» и «комфорт».
Более того, застройщики, которые не готовы предложить покупателю дополнительные опции, рискуют остаться за «бортом», не выдержав конкуренции, отмечает коммерческий руководитель строительной компании «СТИМ» Вячеслав Домрачев.
По его мнению, далеко не всегда застройщик может переложить стоимость дополнительных опций на плечи покупателей, поскольку, несмотря на растущие запросы, благосостояние населения заметно не выросло.
Нередко застройщик вынужден урезать свои аппетиты в прибыли, чтобы выиграть борьбу за клиента на конкурентном рынке, считает эксперт.
Говоря о тенденциях, некоторые собеседники также отмечают смещение спроса в сторону квартир с большим количеством комнат. По мнению аналитика компании «Талан» Сергея Казанцева, отчасти этому способствует и демографическая ситуация: три ребенка в семье уже считается нормой.
– Рынки перенасыщены студиями и небольшими однокомнатными квартирами. Поэтому двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры с хорошей планировкой уходят в первую очередь даже при цене за квадратный метр выше, чем на однокомнатные, – отмечает Сергей Казанцев.
Вячеслав Домрачев считает, что дефицит трехкомнатных квартир сохранится еще как минимум на 2-3 года. По его мнению, слишком долго застройщики насыщали рынок жильем малой площади, так как это было более рентабельно, ведь квадратный метр в нем стоил дороже, чем в более просторных квартирах.
И, наконец, последним, но не по значению фактором роста продаж становится ипотека.
– Люди берут жилищные кредиты на 10-15 лет и потому не заинтересованы в покупке студии или однокомнатной квартиры, которые в перспективе надо улучшать и расширять, – рассказала коммерческий директор компании «Острова» Оксана Макарова.
Также все больше покупателей предпочитают квартиры с отделкой, благо предложения застройщиков здесь становятся все более разнообразными – от простого ремонта до дизайнерских решений.
– Надо понимать, что отделка попадает в ипотеку и клиенты сразу въезжают в квартиру. По опыту наших продаж доля отделки составляет 7%-10%, – комментирует аналитик компании «Талан». По мнению коммерческого директора компании «Стим», это также связано с тем, что покупатели часто не готовы нести дополнительные траты на ремонт и ждать, когда он завершится.
Кстати, увидеть все предложения ведущих застройщиков и банков Удмуртии можно будет на Ярмарках недвижимости (0+), которые пройдут 20 октября в ТРК «Петровский» и 27 октября в ТРЦ «Талисман» 27 октября с 12:00 до 15:00.
Судьба ипотеки
Одной из причин роста выдачи ипотечных займов в 2018 году, стало значительное снижение ставки. По данным Центрального Банка РФ, в августе 2018 года в Удмуртии выдали 1 715 займов, средний срок кредитования составил 190,7 месяца, а средняя ставка – 9,45%. Для сравнения: годом ранее – в августе 2017 года – жители республики получили 1 292 займа со средним сроком 184,6 месяца и средней ставкой 10,76%. Увеличение срока кредитования можно объяснить ростом средней цены квадратного метра.
Так, в Удмуртском отделении Сбербанка количество выданных ипотечных кредитов в 2018 году выросло на 36% по сравнению с прошлым годом. Средняя сумма ипотеки выросла на 150 тысяч рублей.
Рынок недвижимости крайне зависим от ипотечного кредитования. Аналитик компании «Талан» Сергей Казанцев сообщил, что, по итогам 2018 года, из общего числа сделок купли-продажи в компании 80-90% может прийтись на ипотеку. Хотя еще в 2015 году их доля составляла 60-65%.
Кроме того, к концу года спрос на заключение договоров может еще возрасти в связи с ростом курса доллара и ужесточением законодательства для застройщиков, которое произойдет в следующем году.
Дополнительным фактором роста интереса к ипотеке становятся программы рефинансирования. После снижения процентной ставки люди, взявшие ипотеку ранее под более высокий процент, хотят перекредитоваться на более выгодных условиях.
Ждать или покупать?
Но не все выглядит так оптимистично. Некоторые банки уже начали повышать процентные ставки по ипотеке – в пределах 1-1,5 процентных пункта. Как рассказал заместитель генерального директора АО «Ипотечная корпорация Удмуртской республики» Алексей Чунарев, этот тренд может стать общим для всех банков.
Этого же мнения придерживается президент гильдии риелторов Удмуртии Сергей Егоров. Он считает, что повышение процентной ставки может подтолкнуть покупателей совершить покупку в конце 2018 года, даже если они сомневались.
Однако один их главных игроков на рынке – Сбербанк – ставку пока не повысил, поэтому эксперты находятся в ожидании и не торопятся делать прогнозы.
Поэтому многие опрошенные эксперты рынка советуют не откладывать покупку жилья и получить одобрение банка как можно раньше.
– Ипотека – это сейчас один из главных инструментов при покупке жилья, и надо им пользоваться, пока есть возможность, – говорит Денис Шаймухаметов, гендиректор агентства недвижимости «РИЭЛЬ».
– Желательно купить квартиру до конца 2018 года. Если вы сейчас обратитесь в банк за ипотекой, то он вам одобрит ее по старому проценту, и у вас будет 3 месяца, чтобы купить квартиру. Не все банки пойдут на то, чтобы оставить ставку без изменений, – поделился мнением президент гильдии риелторов.
Той же позиции придерживается директор филиала БКС «Премьер» в Ижевске Аркадий Ращектаев.
Денис Шаймухаметов также напоминает, что в следующем году полностью вступит в силу закон о новостройках и, скорее всего, цены на первичном рынке вырастут как минимум на 5-10%, что вслед за собой приведет к повышению цен и на «вторичку».
Среди факторов, которые, по мнению Сергея Казанцева, могут привести к росту цен на новостройки: увеличение себестоимости строительства, вызванное ростом НДС до 20%, рост цен на стройматериалы.
При этом Вячеслав Домрачев считает, что в перспективе ближайших нескольких лет, даже при условии повышения ставки по ипотеке и ужесточения законодательства для застройщиков, значительного роста цен на недвижимость ожидать все же не стоит, так как нет предпосылок для заметного улучшения покупательской способности населения.
Также по причине сдержанного прогноза по росту цен эксперты не советуют рассматривать жилье как инструмент инвестирования.
