Договор управления - самый важный документ в отношениях между собственниками и управляющей компанией. Но зачастую в договоре бывают «дыры», которыми пользуются управляющие.
Для чего он нужен?
Именно договор включает в себя права и обязанности как собственников, так и управляющей организации. А это значит, что в договоре мы указываем задания, которые по нашему поручению должна сделать УК. Но на договоре свет клином не сошелся, еще есть постановление Госстроя №170, в котором прописаны услуги управляющей компании и сроки их предоставления (подробнее об услугах см. стр. 8-9 справочника). Если условия договора вам кажутся несправедливыми, суд может обязать управляющую компанию оказывать услуги так, как сказано в постановлении.
Важно
Управляющая компания должна предложить общему собранию не готовый договор с требованием «Подписать немедленно!», а ПРОЕКТ такого договора для обсуждения, внесения поправок и изменений.
Что должно быть в договоре:
1. Все общее имущество жителей дома
Перед заключением договора требуйте, чтобы управляющая компания обследовала общее имущество собственников - всего, что выходит за рамки квартиры (если вы не специалист, вы можете не знать, в каком состоянии находятся инженерные системы дома). После чего УК должна составить акт и показать его вам. Внимательно изучите его. Из него вы должны понять, что в доме требует ремонта - будь то стены или коммуникации в подвале. Не забывайте, вы - собственник не только своей квартиры, но и доли в общем имуществе дома. А значит, именно вы отвечаете за состояние этого имущества. Помните: управляющая компания обязана помогать вам в этом!
Что относится к общему имуществу дома:
- помещения общего пользования (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифт, коридоры, крыша и др.);
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (стены и перегородки внутри подъездов, балконные плиты, стены и перегородки внутри помещений общего пользования и т.д.);
- ограждающие не несущие конструкции многоквартирного дома (двери, окна, перила, люки и др.);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (мусоропровод, вентиляция, дымовые, вентиляционные, водосточные трубы, светильники, трубопроводы холодной и горячей воды, доски объявлений, сеть кабельного телевидения и т. д.);
- земельный участок, входящий в состав общего имущества дома (общая площадь, ливневая сеть - люки, ливневки, приемные колодцы, деревья, кустарники, элементы благоустройства, например, скамейки);
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные на границах земли многоэтажки (фонарные столбы, площадка для контейнеров для бытовых отходов и т. д.).
Важно!
Список общего имущества вашего дома, а также его состояние на момент заключения договора прописывается в приложении к договору. В этом приложении нужно указать:
- все параметры общего имущества (количество, площадь, материалы, из которых изготовлено и т. д.);
- состояние имущества (помещения, коммуникации и оборудование, требующие ремонта и какого именно ремонта).
Комментарий эксперта
Чем подробнее список, тем легче контролировать
- Собственники должны настоять на том, чтобы детально прописать состояние имущества и каждую услугу еще на этапе заключения договора. Потом жители увидят, что было сделано в их доме, насколько изменилось состояние, и смогут спросить управляющую за дефекты, имеющиеся в доме, - советует наш эксперт Дмитрий Сурнин, председатель наблюдательного совета НП СРО «Управдом».
2. Услуги и работы по управлению и содержанию общего имущества
В договоре обязательно должен быть список обязанностей управляющей и сроков их выполнения. Подробнее о том, что должна делать управляющая, см. на стр. 8-9 справочника.
3. Ответственность управляющей компании за коммунальные услуги внутри дома
Коммунальные услуги, за предоставление которых в границах дома отвечает управляющая компания:
- горячая и холодная вода,
- электричество,
- газ,
- канализация.
Важно!
Что делать, если не согласен с договором
Так как собрать собственников на обсуждение условий договора практически невозможно, чаще всего голосование по этому вопросу проходит заочно (достаточно, если проголосуют более 50% собственников дома). Так что лично вас могут и не спросить. Поэтому поинтересуйтесь прямо сейчас у старшей по дому, есть ли у вас договор, до какого срока он действует, и когда будет подписываться следующий. Когда срок будет подходить, вместе со старшей по дому потребуйте от управляющей компании образец договора, который принесут вам на подписание, и изучите его.
Если договор вам уже принесли и предложили проголосовать, но вы видите, что он не соответствует пунктам, перечисленным выше, обратитесь к старшей по дому или найдите еще нескольких активистов среди соседей. В течение 30 дней вы должны составить протокол разногласий (укажите, какие пункты и почему вам не нравятся и как бы вы хотели их перефразировать) и отдайте его в управляющую (ст. 445 ГК РФ).
Управляющая компания в течение 30 дней должна либо принять договор в редакции жителей, либо предложить компромиссные условия, либо обратиться в суд за решением конфликта.
Совет бывалого
Антонина Акимова, старшая по дому № 14 по улице Автозаводской:
- Изучив предложенный договор от управляющей компании, засомневались в том, что сама управляющая выбирает подрядчика, который будет работать с нашим домом. А вдруг они закрепят за нами недобросовестного подрядчика? Поэтому сошлись на том, что обслуживающую организацию мы выбираем совместно с управляющей.
На какой срок заключается договор?
Между собственниками и управляющей компанией договор управления домом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет. А если управляющая компания выбрана по итогам открытого конкурса (Управление ЖКХ выставляет дом на аукцион, в результате которого одна из управляющих компаний города получает этот дом), не более чем на три года (Жилищный кодекс, ст.161).
- Решение о продлении договора принимается на общем собрании, 50% голосов всех собственников, - говорит Валентина Втюрина, генеральный директор управляющей компании «Мегаполис». - По опыту своей работы можем сказать, что если с домом работаем в первый раз, сначала заключаем договор на один год с последующим продлением. Если работа с домом получается, то уже переходим на максимальный срок заключения документа.
Совет бывалого
Лучше на один год!
Антонина Акимова, старшая по дому № 14 по улице Автозаводской:
- Мы заключили договор на один год - это самый беспроигрышный вариант. Оформляя документы сразу на 5 лет, сложно спрогнозировать, как сложится работа с управляющей компанией.
Комментарий специалиста
- У нас обычно договор не меняется, так как он не ограничивает права граждан, - говорит Валентина Втюрина, гендиректор УК «Мегаполис». - Приложения к договору обговариваются с советом дома или уполномоченными лицами.
- Есть ли типовой договор?
Есть рекомендуемая форма договора управления многоквартирным домом, но будьте внимательны, ваша ситуация может отличаться от типовой, и тогда лучше подписать свой договор с управляющей.
- Главное - при подписании документа нужно смотреть, на какой срок заключается договор и как будет расторгаться, - советуют в управляющей компании «Мегаполис». - Если заключите договор, не обратив внимания на то, как он расторгается, то потом придется только в суде доказывать, что договор выполнялся с нарушение обязательств.
Где искать договор с вашей управляющей?
Экземпляр договора должен быть у каждой из сторон. Если у вас его нет, подойдите с вопросом к старшей по дому. У нее должен быть экземпляр.
Как расторгнуть договор с недобросовестной управляющей?
Александр Балтин, эксперт, практикующий юрист, заместитель председателя по вопросам ЖКХ республиканской общественной организации «Комитет по защите гражданских прав»:
- При желании досрочно расторгнуть договор жильцы на общем собрании должны принять решение о прекращении сотрудничества с этой управляющей компанией и поставить в известность УК, показав им протокол собрания с принятым решением. Через два месяца договор считается расторгнутым.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор с управляющей компанией досрочно расторгнут может быть только в случаях, если она не выполняет условия договора. Суды настаивают на том, что в спорных ситуациях стороны должны доказать, что управляющая компания не выполняет взятые на себя обязательства.
Если расторжение договора связано с окончанием срока его действия, то для этого требуется всего лишь решение собственников об этом без каких-либо дополнительных условий.
За 30 дней до окончания действия договора управляющая компания обязана передать всю техническую документацию другой компании, которая будет управлять домом, ТСЖ или собственникам (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). До расторжения договора необходимо произвести оплату долгов.