По итогам 2023 года жители Удмуртии оформили 30,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК). Это на 42,5% больше, чем в 2022 году. Такие данные приводит Банк России. Пик выдачи ипотечных кредитов пришелся на сентябрь. Тогда банки выдали 3,5 тыс. займов на общую сумму 11,2 млрд руб.
«Сумма выданных ИЖК составила 86,9 млрд руб., что на 57% больше, чем за 2022 год. Драйвером роста выступили льготные государственные ипотечные программы», – сказала управляющий Отделением-НБ Удмуртская Республика Волго-Вятского ГУ Банка России Татьяна Жиганшина.
Средний размер ипотеки за год вырос на 10,1% – до 2,9 млн руб. Средневзвешенная ставка в декабре 2023 года составила 7,47%. На треть увеличился и портфель ИЖК – по итогам 2023 года он составил почти 204 млрд руб. При этом уровень просроченной задолженности снизился и на начало 2024 года составил 0,2% (на 1 января 2023 года он был 0,3%).
За счет чего росла ипотека
Аналитик сервиса Brobank.ru Юрий Исаев отмечает, что ипотечный рынок в прошлом году «прогревался» за счет льготной программы кредитования. Если в целом по рынку жилищные кредиты в 2023 году выдавались под 14-20% годовых, то с господдержкой — 8% годовых.
Также повлияли рост инфляции и нестабильность нацвалюты, – говорит исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Люди, накопив первоначальный взнос и опасаясь дальнейшего роста цен, начали активнее вкладываться в недвижимость.
«Кроме того, власти с завидной регулярностью предупреждали, что льготную ипотеку будут «прижимать». ЦБ «закручивал гайки» и ужесточал требования к заемщикам. Это добавляло градус нервозности у потребителей, которые торопились вскочить в последний «вагон» льготной ипотеки», – добавил Ярослав Баджурак.
Эксперты считают, что рост выдачи ипотечных кредитов в сентябре вызван ажиотажным спросом на фоне резкого ухудшения условий ипотечного кредитования по рыночным ставкам. ЦБ поднял ключевую ставку в июле с 7,5% до 8,5%, затем внепланово в августе сразу до 12%. В результате банки увеличили проценты рыночной ипотеки, а люди побежали за дешевыми льготными кредитами, опасаясь, что их «прикроют». Кроме того, осенью всегда фиксируется повышенная финансовая активность населения.
Какую ипотеку берут
Основная часть ипотеки приходится на займы с государственной поддержкой, говорит Юрий Исаев. А самые популярные программы предусматривают покупку только нового жилья. Поэтому именно такая недвижимость в основном приобреталась гражданами.
«Приблизительно четыре из пяти ипотечных кредитов в 2023 году приходилось на льготные программы. В их числе с государственным субсидированием, для семей с детьми, дальневосточная и IT-специалистам. То есть все рекордные показатели рынка достигнуты благодаря льготной ипотеке. Если бы остались только классические программы банков, то 2023 год мог бы оказаться рекордным по минимальному количеству и объему выдач», – сказал Юрий Исаев.
Ярослав Баджурак добавил, что, согласно данным ЦБ, доля сделок по договорам долевого участия (ДДУ) на новостройки в минувшем декабре достигла 50% по количеству и почти 60% по объемам выдач.
«Для сравнения: в декабре годом ранее количество сделок по ДДУ не превышало 38%, а объем выдач – 51%. Полагаем, что доля первички будет расти как минимум всю первую половину текущего года, пока власти не закроют или не изменят массовую льготную ипотеку 1 июля 2024 года», – отметил эксперт.
Средний чек и средний срок по ипотеке
Все ключевые параметры ипотек, выданных за минувший год в Удмуртии, выросли, отмечает Ярослав Баджурак. Увеличение сроков и сумм связано с растущим «перегревом» стоимости недвижимости. Квартиры дорожали быстрее, чем росли доходы населения. В итоге людям приходилось брать больше денег и удлинять сроки ипотеки, чтобы «пройти» по зарплате и получить одобрение банка.
«Сумма ипотеки на строящиеся квартиры прибавила 200 тыс. руб. А средний размер кредита за год вырос с 3,5 млн руб. до 3,7 млн руб. Готовые квартиры обходятся по-прежнему дешевле благодаря разнице цен между первичкой и вторичкой. Так, в январе 2023 года средний размер кредита составлял – 2,5 млн руб., спустя год – 2,8 млн руб.», – рассказал Ярослав Баджурак.
Средние сроки кредитования строящегося жилья увеличились за год с 311,4 месяцев до 316,5 месяцев. На готовые квартиры еще больше — с 290 месяцев до 305,3 месяцев.
Как менялась ставка по ипотеке
«Средневзвешенные ставки по ипотеке в 2023 году почти не изменились, хотя в Удмуртии темпы чуть большие, чем в целом по стране, но не критичные. Ставки выросли на 0,41% годовых. В декабре 2023 года средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составила 8,02%», – сказал Юрий Исаев.
Но относительно ставок важно учитывать, что подавляющее большинство договоров заключалось в рамках льготного ипотечного кредитования. По которым ставка не менялась, говорит эксперт. Поэтому и изменения в этом параметре незначительные.
Прогноз на 2024 год
На текущий год Юрий Исаев прогнозирует замедление выдачи ипотеки. В первую очередь это связано с ужесточением льготных программ. Например, повышением минимального первоначального взноса с 20% до 30%. Также сокращение активности будет вызвано «перегревом рынка». В 2023 году значительная часть платежеспособных граждан уже оформила ипотеку. Отмечается и уменьшение потребителей, которым доступны жилищные кредиты. В условиях сокращения реальных доходов населения становится все меньше граждан, которым будет одобрен такой кредит. Например, если для заключения договора в начале 2023 года было бы достаточно заработка в 50 тыс. руб., то сейчас банк может требовать гораздо большую сумму — в 60-70 тыс. руб. А зарплату повышали далеко не всем.
Ярослав Баджурак считает, что объемы выдачи ипотеки в этом году вырастут на 7-12% по сравнению с 2023 годом.
«Семейная ипотека будет продлена после 1 июля 2024 года. Но нет стопроцентной уверенности, что она останется доступной для всех заемщиков с двумя детьми. Ведь цель властей сделать эту программу адресной, чтобы помогать многодетным родителям, наиболее незащищенным в плане доходов. Поэтому мы бы рекомендовали семьям с двумя детьми не откладывать решение на потом. Велик риск, что «потом» не наступит», – отметил Ярослав Баджурак.
Еще более не определена судьба льготной ипотеки (под 8%). Минстрой и Минфин рассматривают, как продлить этот вид поддержки, помогающий не только заемщикам решить квартирный вопрос, но и застройщикам оставаться на плаву. Однако ясности и конкретных решений пока не принято.
По мнению эксперта, люди также продолжат кредитоваться на покупку вторички. Из-за высоких ставок суммы таких сделок будут меньше, по сравнению с ипотекой на новостройки. Но некоторые часто прибегают к схеме: взять ипотеку на вторичку, а когда ставки станут ниже, рефинансировать кредит.
«Правда, двузначные проценты ставок останутся с нами как минимум до 2025 года. По прогнозам ЦБ, высокая ключевая ставка сохранится еще долго, а ее среднее значение в текущем году будет в диапазоне 13,5%-15,5%. Значит, банки продолжат кредитовать приобретение вторички по заградительным ставкам — минимум 14,5%-15%», – заключил Ярослав Баджурак.