Долевое строительство: до и после 1 июля

Автор: | | Комментариев: 0 | Просмотров: 6770

Как повышение надежности строящегося жилья отразится на доступности новостроек?

В правительстве России решили еще больше ужесточить требования к застройщикам ради повышения надежности долевого строительства. Вот-вот будут приняты поправки в закон, по которым взносы компаний в госкомпфонд защиты дольщиков вырастут в шесть раз. Эксперты говорят, получится как в распространенном выражении про медицину: «одно лечим, другое калечим». И все громче звучат прогнозы про неминуемый рост цен на новостройки и на всю недвижимость в целом.

Больно, но терпимо

До сих пор строительство большинства многоквартирных домов финансировалось за счет средств дольщиков в соответствии с ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве» и с привлечением собственных средств компании.

Этот механизм позволял обеспечить строительство объектов без привлечения дополнительного банковского финансирования. Стоимость кредитных средств, как правило, более 10% годовых значительно бы увеличивало себестоимость строительства и, как следствие, влияла бы на цену квадратного метра.
Александр Кузнецов, директор ООО «Комос-строй»

С 1 ноября 2017 года дополнительный «грузик» в чаше себестоимости появился у всех застройщиков, получивших разрешение после 1 ноября 2017 года, – начались отчисления в компенсационный фонд защиты дольщиков. Пока в размере 1,2% от каждой проданной квартиры. Те же застройщики, кто получил разрешение на строительство ранее, также несли сопоставимые расходы на страхование своей ответственности в страховых компаниях.

– Это терпимо, даже несмотря на то, что застройщик отдает эту сумму в фонд, и только потом получает деньги от дольщика. Причем, если по каким-то причинам дольщик решит расторгнуть договор долевого участия, мы вернем ему эти деньги, из фонда взнос уже не вернется, – отметил Ленар Сафин, коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой».

Но «терпимой» сумма взноса будет недолго: планируется, что уже с октября застройщики будут отчислять в фонд 3%, а с 1 января 2019 года – 6% от стоимости каждой квартиры.

Защита за ваш счет

Аналитики рынка недвижимости не сомневаются, рост цен на новостройки неизбежен. Строящееся жилье подорожает сначала как минимум на 3%, а после нового года – на 6%.

– С одной стороны, правительство сделало все, чтобы повысить для граждан надежность долевого строительства. Но, к сожалению, повышение надежности не означает повышение доступности, – прокомментировал Александр Кузнецов.

Чтобы не терять деньги на отчислениях, некоторые застройщики решат отказаться от долевого строительства и продавать не строящееся, а готовое жилье. Но при этом в стоимость готового жилья неизбежно придется закладывать затраты, связанные с банковским финансированием.

Все понимают, что у дольщиков большие преференции в виде минимальной цены на квартиры, приобретаемые на начальном этапе строительства. После сдачи дома жилье подрастает в цене до 30%. Не все потенциальные покупатели новостроек согласятся на такие цены.
Ленар Сафин, коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой»

Выбор без выбора

Но и готовое жилье – выход для очень немногих.

– Чтобы продавать готовое жилье, нужно иметь собственные деньги на его возведение, либо иметь возможность привлечь банковское финансирование. Но даже в Москве очень немного компаний, обладающих средствами для продолжения строительства в тех же объемах, что строится сегодня, – отметил Александр Кузнецов. – Я считаю, что повышение взносов в фонд – это своеобразное «стимулирование» застройщиков на скорейший переход на эскроу-счета.

Механизм эскроу-счетов подразумевает возможность заключения договора с застройщиком в период строительства дома. Однако денежные средства покупателя не поступят застройщику, они останутся в банке до момента завершения строительства. Застройщик сможет получить кредит в банке в объеме средств зарезервированных на эскроу-счетах пропорционально стадии строительства. Этот механизм по работе с дольщиками станет единственно возможным с 1 июля 2019 года за исключением тех домов, в которых заключение договоров долевого участия началось ранее указанного срока. Таким образом, строить компания будет либо за свой счет, на что способны немногие, либо за счет банковских, хоть и льготных, но все же кредитов. И тут ясно только одно: себестоимость квадратного метра станет еще больше. А как будет работать механизм, пока никто не знает.

– До сих пор нет понимания, как будет проходить работа с эскроу-счетами. Мы общались с коллегами-банкирами, у них тоже нет информации. Поэтому не исключено, что в один момент может возникнуть ситуация, когда оформить долевое участие будет вообще невозможно: так, как по старым правилам, уже нельзя, а как по новым – никто не знает. Это будет колоссальный удар по рынку, – предположил Ленар Сафин.

В перспективе – дорогой дефицит

Такие перспективы переживут не все компании, уверены эксперты.

– Введение эскроу-счетов вынуждает застройщиков искать новые механизмы финансирования строительства, с большой вероятностью не все компании смогут адаптироваться к новым правилам, особенно те, кто уже сейчас испытывает трудности с финансированием. Особенно если строительство не является профильной деятельностью компании. В Ижевске сейчас на слуху два случая, когда застройщики не справились со своими обязательствами. Как ситуация изменится в будущем, покажет время, – считает Андрей Овчинников, директор по маркетингу компании «Острова».

К чистке строительных рядов «приложат руку» и банки.

– На эскроу-счета придется переходить так или иначе или строить полностью за счет собственных средств и банковского финансирования. И банки теперь будут решать, кому и под какие проекты давать деньги, а кому нет. В зоне отказа окажутся маленькие компании, и им возможно придется уйти с этого рынка, – предположил Александр Кузнецов.

И снова двоякая ситуация: казалось бы, уйдут слабые, останутся надежные, но объемы строительства неизбежно сократятся. Одновременно государство снизит ставки по ипотечному кредитованию, что в свою очередь увеличит спрос. Вероятен дефицит как строящегося, так и сданного жилья. А то, чего мало, всегда стоит дорого. И как ни крути, хоть отчисления в фонд, хоть эскроу-счета, хоть чистка рядов – все пути ведут к тому, что сначала новостройки, а вслед за ними и вся недвижимость станут дороже. И первые ценники, скорее всего, изменятся уже осенью.

 

 

 

 


ПОДПИШИСЬ НА РАССЫЛКУ IZHLIFE:
Подпишись и получай
главные события дня на почту
ПОДПИШИСЬ НА РАССЫЛКУ IZHLIFE:

С нас короткое письмо - каждый вечер
Спасибо, я уже подписался
Система Orphus